Ακίνητα: Κρυμμένες νάρκες στο πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας» – Γιατί κινδυνεύετε να µην πάρετε ούτε ένα ευρώ

Το 85% έως 90% όσων έχουν λάβει βεβαίωση επιλεξιμότητας κινδυνεύει να μείνει τελικά εκτός χρηματοδότησης από το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας». Αυτό υποστηρίζει, μιλώντας στα «ΝΕΑ», το μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ/πολιτικός μηχανικός Μάνος Κρανίδης. Τι σημαίνει αυτό; «Σημαίνει πως 9 στους 10 ενδιαφερόμενους που ενημερώθηκαν πως είναι επιλέξιμοι μπορεί να μη λάβουν ούτε ένα ευρώ», συμπληρώνει.

Σύμφωνα με τον ίδιο, το πρόβλημα γίνεται ακόμη εντονότερο εφόσον κατά την τελική κατάταξη δοθεί προτεραιότητα στις κενές κατοικίες. Ετσι, όπως λέει, εάν οι κενές κατοικίες προηγηθούν και ο διαθέσιμος προϋπολογισμός επαρκεί περίπου για αντίστοιχο αριθμό έργων, μπορούν πρακτικά να απορροφήσουν το μεγαλύτερο μέρος ή ακόμη και το σύνολο των διαθέσιμων πόρων. Σε αυτήν την περίπτωση, το ποσοστό των ήδη ιδιοκατοικούμενων κατοικιών που θα εγκριθεί θα είναι ελάχιστο.

Πρακτικά, αυτό μεταφράζεται ως εξής: χιλιάδες οικογένειες μπορεί να πληρούν τα εισοδηματικά κριτήρια, να κατοικούν σε παλαιά, ενεργειακά υποβαθμισμένα σπίτια, να έχουν λάβει θετική βεβαίωση και τελικά να αποκλειστούν λόγω εξάντλησης του προϋπολογισμού.

Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, πίσω από τα υψηλά ποσοστά επιδότησης και τους ελκυστικούς τίτλους κρύβονται πολλές… «νάρκες», τις οποίες πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες, προτού δημιουργηθούν προσδοκίες, ανατεθούν μελέτες ή προγραμματιστούν εργασίες.

Με βάση τα έως τώρα στοιχεία, περισσότεροι από 100.000 ιδιοκτήτες έχουν προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης βεβαίωσης επιλεξιμότητας. Ο αριθμός αποτυπώνει τη μεγάλη ζήτηση, αλλά και την πραγματική ανάγκη των νοικοκυριών να ανακαινίσουν παλαιές κατοικίες.

Ωστόσο, κατά τον Μάνο Κρανίδη, η κρίσιμη λεπτομέρεια είναι ότι η βεβαίωση επιλεξιμότητας δεν αποτελεί απόφαση ένταξης ούτε κατοχυρώνει χρηματοδότηση. Αποτελεί μόνο τον πρώτο διοικητικό έλεγχο, κυρίως βάσει των διαθέσιμων φορολογικών και περιουσιακών στοιχείων.

Διευκρινίζεται, πως η κανονική αίτηση χρηματοδότησης ακολουθεί σε δεύτερο στάδιο, σε διαφορετική ηλεκτρονική πλατφόρμα, μαζί με τα τεχνικά και οικονομικά δικαιολογητικά. Οπως επισήμανε, με συνολικό προϋπολογισμό 500 εκατ. ευρώ και ανώτατη επιχορήγηση 36.000 ευρώ ανά κατοικία, η δυνατότητα χρηματοδότησης, εφόσον οι περισσότερες αιτήσεις κινηθούν κοντά στο ανώτατο ποσό, περιορίζεται περίπου σε 14.000 – 15.000 κατοικίες.

Το πραγματικό κόστος

Οπως προαναφέρθηκε, στο πρόγραμμα κρύβονται πολλές… «νάρκες». Ετσι, όπως αναφέρει ο Μάνος Κρανίδης, «τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό δεν καλύπτουν το πραγματικό κόστος ανακαίνισης και απαιτούνται ίδια κεφάλαια ή δανεισμός».

Επισημαίνεται πως το ανώτατο ποσό επιχορήγησης δεν μπορεί να υπερβεί τα 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κύριων χώρων, συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ. Ετσι, για παράδειγμα, για κατοικία 80 τ.μ., η μέγιστη επιχορήγηση περιορίζεται σε 24.000 ευρώ. Την ίδια ώρα, για κατοικία 100 τ.μ. φθάνει 30.000 ευρώ και μόνο στα 120 τ.μ. μπορεί να φθάσει το ανώτατο όριο των 36.000 ευρώ.

Στην πραγματική αγορά, όμως, μία ολοκληρωμένη ανακαίνιση παλαιάς κατοικίας μπορεί εύκολα να υπερβεί τα 700, 800 ή ακόμη και τα 1.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου και το εύρος των εργασιών.

Οι διαμορφωτές του υψηλού κόστους

Επιπλέον, η αντικατάσταση ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, η ανακαίνιση κουζίνας και λουτρού, τα δάπεδα, τα κουφώματα, η θέρμανση, η θερμομόνωση, οι επισκευές υγρασίας και οι αναγκαίες οικοδομικές εργασίες διαμορφώνουν σημαντικά υψηλότερο τελικό κόστος.

Οπως τονίζει ο Μάνος Κρανίδης «ακόμη και με ονομαστική επιδότηση 70%, 80% ή 95%, σχεδόν όλοι οι δικαιούχοι θα χρειαστούν ίδια ή δανειακά κεφάλαια. Τα υψηλά ποσοστά δημιουργούν την εντύπωση σχεδόν πλήρους κάλυψης».

«Στην πράξη, όμως, εφαρμόζονται σε έναν περιορισμένο επιλέξιμο προϋπολογισμό και όχι στο πραγματικό συνολικό κόστος της ανακαίνισης. Ενα παράδειγμα: εάν η πραγματική ανακαίνιση ενός διαμερίσματος 100 τ.μ. κοστίσει 60.000 ευρώ και η μέγιστη επιχορήγηση περιοριστεί σε 30.000 ευρώ, ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να εξασφαλίσει τα υπόλοιπα 30.000 ευρώ».

Η ανάγκη άμεσης ρευστότητας

Σύμφωνα με το μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ, δεν αρκεί ο δικαιούχος να γνωρίζει το ποσοστό της επιχορήγησης. Πρέπει να γνωρίζει πότε θα καταβάλλεται η χρηματοδότηση, ποιος θα πληρώνει τα συνεργεία και τους προμηθευτές και εάν θα προβλέπεται ουσιαστική προκαταβολή ή ένα ασφαλές σύστημα ενδιάμεσων πληρωμών.

«Εάν ο ιδιοκτήτης υποχρεωθεί να χρηματοδοτήσει πρώτα σημαντικό μέρος των εργασιών και να περιμένει την ολοκλήρωση των ελέγχων για να λάβει την επιδότηση, πολλοί τυπικά επιλέξιμοι δικαιούχοι δεν θα μπορέσουν να ξεκινήσουν το έργο, πόσο μάλλον να το ολοκληρώσουν εγκαίρως. Η εμπειρία από προηγούμενα προγράμματα “Εξοικονομώ” έχει δείξει πως σε αρκετές περιπτώσεις καταγράφηκαν σημαντικές καθυστερήσεις στις πληρωμές των δικαιούχων», συμπληρώνει.

Εργασίες και πολεοδομική νομιμότητα

Με βάση τα προβλεπόμενα, το πρόγραμμα απαιτεί οι εργασίες ανακαίνισης να αντιπροσωπεύουν το 60% έως 80% της συνολικής χρηματοδότησης και οι παρεμβάσεις ήπιας ενεργειακής αναβάθμισης το 20% έως 40%.

«Ο ενεργειακός χαρακτήρας είναι σωστός και αναγκαίος. Ωστόσο, η υποχρεωτική κατανομή μπορεί να μην ανταποκρίνεται στις πραγματικές ανάγκες κάθε ακινήτου. Μία κατοικία μπορεί να χρειάζεται κυρίως αντικατάσταση παλαιών ηλεκτρολογικών και υδραυλικών εγκαταστάσεων, αποκατάσταση υγρασιών, νέο λουτρό ή σοβαρές επισκευές για λόγους ασφάλειας. Μία άλλη μπορεί να χρειάζεται κυρίως κουφώματα, θερμομόνωση και νέο σύστημα θέρμανσης», επισημαίνει ο Μάνος Κρανίδης.

Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η αυτόματη βεβαίωση επιλεξιμότητας βασίζεται κυρίως σε φορολογικά και περιουσιακά στοιχεία. Δεν αποτελεί πλήρη πολεοδομικό και κατασκευαστικό έλεγχο του ακινήτου. Στο δεύτερο στάδιο πρέπει να αποδειχθεί ότι η κατοικία υφίσταται νόμιμα, δεν έχει κριθεί κατεδαφιστέα, έχει χρήση κατοικίας και ανταποκρίνεται στα απαιτούμενα τεχνικά χαρακτηριστικά.

Στα παλαιά ακίνητα είναι συνηθισμένες οι αποκλίσεις μεταξύ οικοδομικής άδειας, πραγματικής κατάστασης, τίτλων, Ε9 και Κτηματολογίου.

Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, αυθαίρετες επεκτάσεις, μεταβολές διαρρυθμίσεων, διαφορετική χρήση ή αλλαγές στις όψεις μπορεί να απαιτούν προηγούμενη ρύθμιση ή άλλη διοικητική πράξη.

Οι εργασίες μπορεί επίσης να χρειάζονται Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, οικοδομική άδεια, συναίνεση συνιδιοκτητών ή εγκρίσεις από το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής και άλλες υπηρεσίες. Γι’ αυτό ο τεχνικός και ο πολεοδομικός προέλεγχος από μηχανικό πρέπει να προηγείται της οριστικής αίτησης και της κατάρτισης του προϋπολογισμού.

Το γερασμένο κτιριακό απόθεμα

Οι κατοικίες που θα ενταχθούν δεν μπορούν να διατεθούν σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Τα κενά ακίνητα πρέπει μετά την ανακαίνιση να χρησιμοποιηθούν ως κύρια κατοικία ή να εκμισθωθούν μακροχρόνια, ενώ για τις μισθώσεις προβλέπεται σταθερό μίσθωμα για τα πρώτα τρία χρόνια. Επιπλέον, δεν επιτρέπεται η μεταβίβαση της κατοικίας κατά την περίοδο δέσμευσης, διαφορετικά προβλέπεται επιστροφή της επιχορήγησης.

Κατά τους ίδιους παράγοντες, οι όροι έχουν λογική, επειδή προστατεύουν τον κοινωνικό σκοπό της χρηματοδότησης. Πρέπει, όμως, να παρουσιάζονται απολύτως καθαρά πριν από την αίτηση, ώστε κάθε ενδιαφερόμενος να γνωρίζει τις μακροχρόνιες δεσμεύσεις που αναλαμβάνει.

Οπως λένε, «η Ελλάδα διαθέτει ένα ιδιαίτερα γερασμένο κτιριακό απόθεμα, χιλιάδες κατοικίες παραμένουν κενές ή υποβαθμισμένες, ενώ πολλά νοικοκυριά αδυνατούν να χρηματοδοτήσουν ακόμη και βασικές εργασίες συντήρησης. Γι’ αυτό κάθε δέσμευση και κάθε όρος προγράμματος πρέπει να είναι σαφής».

Χρειάζεται ισορροπία

Το «Ανακαίνιση Κατοικίας» μπορεί να συμβάλει στην αναβάθμιση του γερασμένου κτιριακού αποθέματος, στην επαναφορά κενών κατοικιών και στη βελτίωση των συνθηκών διαβίωσης χιλιάδων οικογενειών.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, δεν πρέπει να μετατραπεί σε ένα πρόγραμμα μεγάλων προσδοκιών και ελάχιστων τελικών εγκρίσεων. «Δεν είναι επαρκής μία πολιτική που εκδίδει περισσότερες από 100.000 βεβαιώσεις επιλεξιμότητας, αλλά διαθέτει πόρους περίπου για 15.000 κατοικίες. Και ακόμη περισσότερο, δεν είναι ισορροπημένη εάν δοθεί προτεραιότητα στις περίπου 15.000 κενές κατοικίες, οι οποίες μπορούν να απορροφήσουν σχεδόν ολόκληρο τον προϋπολογισμό, αφήνοντας εκτός τη συντριπτική πλειονότητα των ιδιοκατοικούμενων κατοικιών», τονίζει.

Οπως λέει, χρειάζεται σημαντική αύξηση των διαθέσιμων πόρων, με στόχο να μη μείνει εκτός το 85%-90% των επιλέξιμων πολιτών. Χρειάζονται επίσης διακριτοί προϋπολογισμοί για κενές και ιδιοκατοικούμενες κατοικίες, διαφανής μοριοδότηση, προκαταβολή της επιχορήγησης, άτοκη χρηματοδότηση της ίδιας συμμετοχής και επικαιροποίηση του ορίου των 300 ευρώ ανά τετραγωνικό. Η επιδότηση είναι θετική. Δεν αρκεί, όμως, να ανακοινώνονται ποσοστά έως 95%, όταν σχεδόν εννέα στους δέκα επιλέξιμους κινδυνεύουν να μείνουν εκτός και όταν όσοι εγκριθούν θα χρειαστούν σημαντικά ίδια ή δανειακά κεφάλαια.