Ακίνητα: Ο χάρτης με όλα τα προγράμματα, επιδόματα και φοροκίνητρα

Δεκάδες προγράμματα, επιδόματα αλλά και ρυθμίσεις με φορολογικά κίνητρα που αφορούν τη στέγη και την ακίνητη περιουσία «τρέχουν» αυτή τη στιγμή. Πόσο γνωστά είναι, όμως, στους πολίτες και, κυρίως, πόσο εύκολο είναι για κάθε ενδιαφερόμενο να γνωρίζει ποιο πρόγραμμα τον αφορά και ποιο ακίνητό του μπορεί να ενταχθεί;

«Οι περισσότεροι από τους ενδιαφερόμενους εξακολουθούν να δυσκολεύονται να απαντήσουν στο ερώτημα ποιο πρόγραμμα τους αφορά και ποιο από τα ακίνητά τους μπορεί να ενταχθεί», επισημαίνει ο πολιτικός μηχανικός και μέλος του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνος Κρανίδης.

Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν αναλυτικά τα βασικά προγράμματα, τις φορολογικές ρυθμίσεις και τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι, καθώς δεν υπάρχει αυτόματη ενημέρωση μέσω e-mail ή SMS για τα προγράμματα που ενδεχομένως δικαιούνται.

Πριν, ωστόσο, από την παρουσίασή τους, θα πρέπει να σημειωθεί ότι η απάντηση στο ερώτημα «ποιο πρόγραμμα με αφορά;» εξαρτάται από μια σειρά παραμέτρων: την ηλικία, το εισόδημα, την οικογενειακή κατάσταση, τη συνολική ακίνητη περιουσία, την επιφάνεια, την παλαιότητα και τη χρήση του ακινήτου, την ενεργειακή του κατηγορία, την πολεοδομική νομιμότητα αλλά και την προηγούμενη συμμετοχή σε άλλο πρόγραμμα.

Τα βασικά

Κατά τον Μάνο Κρανίδη, τα βασικά προγράμματα που «τρέχουν» είναι:

1. «Ανακαινίζω – Νοικιάζω»

Αφορά ιδιοκτήτες ή επικαρπωτές κενών κατοικιών, οι οποίοι θα τις ανακαινίσουν και θα τις διαθέσουν σε μακροχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον τρία χρόνια. Η επιδότηση ανέρχεται στο 60% των δαπανών εργασιών και υλικών, με επιλέξιμο προϋπολογισμό έως 13.500 ευρώ και ανώτατη επιχορήγηση 8.100 ευρώ. Το ακίνητο πρέπει να είναι έως 100 τ.μ., να δηλωνόταν κενό στο Ε2 των τριών προηγούμενων ετών και ο δικαιούχος να διαθέτει τουλάχιστον το 50% της πλήρους κυριότητας ή της επικαρπίας. Προβλέπονται επίσης οικογενειακό φορολογητέο εισόδημα έως 40.000 ευρώ και συνολική ακίνητη περιουσία έως 300.000 ευρώ. Οι δαπάνες πρέπει να εξοφλούνται ηλεκτρονικά, ενώ μετά την ανακαίνιση απαιτείται ηλεκτρονικό μισθωτήριο μακροχρόνιας μίσθωσης.

2. Νέο πρόγραμμα «Ανακαίνιση κατοικίας»

Πρόκειται για σημαντικά ευρύτερο πρόγραμμα, το οποίο αφορά νοικοκυριά χαμηλών και μεσαίων εισοδημάτων που διαθέτουν ανοικτές ή κλειστές παλαιές κατοικίες.

Επιλέξιμα είναι τα ακίνητα με οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990, επιφάνεια κύριων χώρων έως 120 τ.μ. και ενεργειακή κατηγορία Γ ή χαμηλότερη. Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να ενταχθεί κατοικία έως 150 τ.μ., εφόσον προορίζεται για ιδιοκατοίκηση.Η επιχορήγηση κυμαίνεται, ανάλογα με το εισόδημα και τα πρόσθετα κοινωνικά ή γεωγραφικά κριτήρια, από 70% έως 95%, με ανώτατο ποσό τα 36.000 ευρώ και όριο 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.

Οι εργασίες ανακαίνισης πρέπει να αντιπροσωπεύουν το 60% έως 80% του επιλέξιμου προϋπολογισμού και οι ήπιες ενεργειακές παρεμβάσεις το υπόλοιπο 20% έως 40%.

Το πρόγραμμα συνοδεύεται από μακροχρόνιες δεσμεύσεις. Η κατοικία πρέπει να διατηρήσει τη δηλωμένη χρήση της για τουλάχιστον πέντε χρόνια, απαγορεύεται η βραχυχρόνια μίσθωση και, εφόσον εκμισθωθεί, προβλέπεται σταθερό μίσθωμα για τα πρώτα τρία χρόνια. Επίσης, δεν επιτρέπεται η μεταβίβασή της χωρίς επιστροφή της επιχορήγησης.

Ποια δεν δέχονται νέες αιτήσεις

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη διάκριση μεταξύ ενός προγράμματος που βρίσκεται «σε εξέλιξη» και ενός προγράμματος που παραμένει «ανοικτό για αιτήσεις».

Ειδικότερα, το «Σπίτι μου ΙΙ» παρείχε χαμηλότοκα στεγαστικά δάνεια σε άτομα και οικογένειες ηλικίας 25 έως 50 ετών για την αγορά πρώτης κατοικίας.

Σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, η περίοδος νέων υπαγωγών έχει ολοκληρωθεί και το πρόγραμμα συνεχίζεται μόνο ως προς την ολοκλήρωση των εγκεκριμένων δανείων.

Το ίδιο ισχύει για το «Αναβαθμίζω το Σπίτι μου», το οποίο προέβλεπε άτοκα δάνεια από 5.000 έως 25.000 ευρώ, διάρκειας τριών έως επτά ετών, για παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης. Παρότι εμφανίζεται ως πρόγραμμα σε εξέλιξη, δεν δέχεται πλέον νέες αιτήσεις.

Σε φάση υλοποίησης βρίσκονται επίσης προγράμματα όπως το «Εξοικονομώ 2025», το «Εξοικονομώ – Ανακαινίζω για νέους», το «Αλλάζω σύστημα θέρμανσης και θερμοσίφωνα» και το «Φωτοβολταϊκά στη στέγη», χωρίς αυτό να σημαίνει ότι είναι ανοικτά σε νέους δικαιούχους.

Ενοικιαστές και ειδικές κατηγορίες

Στην κατηγορία αυτή περιλαμβάνεται το «Επίδομα Στέγασης», το οποίο απευθύνεται σε νοικοκυριά που μισθώνουν την κύρια κατοικία τους και κυμαίνεται από 70 έως 210 ευρώ τον μήνα, ανάλογα με τη σύνθεση του νοικοκυριού.

Από το 2025 εφαρμόζεται επίσης σε μόνιμη βάση η ετήσια επιστροφή ενός ενοικίου για κύρια ή και φοιτητική κατοικία, με βάση τα προβλεπόμενα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια. Η σωστή δήλωση του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου, του καταβληθέντος ενοικίου και του τραπεζικού λογαριασμού αποτελεί βασική προϋπόθεση.

Παράλληλα, εκπαιδευτικοί, ιατροί, νοσηλευτές και λοιπό υγειονομικό προσωπικό που υπηρετούν στην Περιφέρεια μπορούν, υπό προϋποθέσεις, να λαμβάνουν ετήσια οικονομική ενίσχυση ίση με δύο δωδέκατα του ετήσιου μισθώματος της κύριας κατοικίας τους.

Στα διαρκή μέτρα περιλαμβάνονται ακόμη το φοιτητικό στεγαστικό επίδομα και το επίδομα στεγαστικής συνδρομής για ανασφάλιστους υπερήλικες άνω των 67 ετών που μισθώνουν κύρια κατοικία.

ΕΝΦΙΑ, μεταβιβάσεις, γονικές παροχές και δωρεές περιουσίας

Στα κίνητρα για την ακίνητη περιουσία περιλαμβάνεται η μείωση του ΕΝΦΙΑ για ασφαλισμένες κατοικίες, εφόσον καλύπτονται για τους προβλεπόμενους κινδύνους φυσικών καταστροφών και πληρούνται οι απαιτήσεις ως προς τη διάρκεια και την ασφαλιστέα αξία.

Ισχύει επίσης η απαλλαγή των εμπράγματων δικαιωμάτων επί διατηρητέων κτιρίων από τον πρόσθετο ΕΝΦΙΑ, ως αναγνώριση των σημαντικών οικονομικών και τεχνικών βαρών που αναλαμβάνουν οι ιδιοκτήτες τους.

Παράλληλα, προβλέπεται σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς έως 1.500 κατοίκους, με ειδικό όριο 1.700 κατοίκων σε συγκεκριμένες παραμεθόριες περιοχές και εξαίρεση της Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Γονικές παροχές και δωρεές περιουσίας ή χρημάτων μεταξύ συγγενών πρώτου βαθμού απαλλάσσονται από τον φόρο έως το ποσό των 800.000 ευρώ. Ειδικά στις χρηματικές δωρεές απαιτείται τραπεζική μεταφορά. Η νόμιμη και έγκαιρη δήλωση της δωρεάς είναι κρίσιμη και για την κάλυψη του πόθεν έσχες κατά την αγορά ακινήτου.

Για τις μεταβιβάσεις ακινήτων έχει παραταθεί έως το τέλος του 2026 η αναστολή του φόρου υπεραξίας. Στις νέες οικοδομές συνεχίζεται επίσης η δυνατότητα αναστολής του ΦΠΑ, εφόσον ο κατασκευαστής επιλέξει την υπαγωγή στο σχετικό καθεστώς.

Φορολογική έκπτωση έως 16.000 ευρώ για δαπάνες έως 31 Δεκεμβρίου 2026

Οι δαπάνες αγοράς αγαθών και λήψης υπηρεσιών που συνδέονται με την ενεργειακή, λειτουργική ή αισθητική αναβάθμιση κτιρίων μπορούν να μειώσουν τον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. Η ρύθμιση έχει παραταθεί για δαπάνες που πραγματοποιούνται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

Το ανώτατο συνολικό όριο των επιλέξιμων δαπανών είναι 16.000 ευρώ και η μείωση κατανέμεται ισόποσα σε περίοδο πέντε ετών, μέχρι του ποσού του φόρου που αναλογεί σε κάθε φορολογικό έτος. Η ρύθμιση δεν αποτελεί επιδότηση ή επιστροφή μετρητών.

Αν ο φορολογούμενος δεν έχει επαρκή φόρο εισοδήματος, δεν μπορεί να αξιοποιήσει ολόκληρο το θεωρητικό όφελος. Απαιτούνται νόμιμα παραστατικά, ηλεκτρονική εξόφληση και μη χρηματοδότηση των ίδιων δαπανών από άλλο πρόγραμμα αναβάθμισης.

Ξεχωριστό φορολογικό κίνητρο προβλέπει ότι το 30% των ηλεκτρονικά εξοφλημένων δαπανών προς συγκεκριμένους επαγγελματίες για επισκευή και συντήρηση κατοικίας, μέχρι το προβλεπόμενο ετήσιο όριο των 5.000 ευρώ, αφαιρείται από το φορολογητέο εισόδημα. Οι δύο ρυθμίσεις έχουν διαφορετικό τρόπο εφαρμογής και δεν πρέπει να συγχέονται.

43 μέτρα, αλλά όχι 43 ανοικτά προγράμματα

Η νέα Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής καταγράφει συνολικά 43 προγράμματα, φορολογικές ρυθμίσεις και λοιπές παρεμβάσεις. Ωστόσο, τα 43 καταγεγραμμένα μέτρα δεν αντιστοιχούν σε 43 ανοικτές επιδοτήσεις. Ορισμένα προγράμματα δέχονται αιτήσεις, άλλα είναι διαρκή επιδόματα ή φορολογικές ρυθμίσεις, άλλα βρίσκονται σε εξέλιξη μόνο για όσους έχουν ήδη ενταχθεί και άλλα παραμένουν υπό σχεδιασμό.

Η πλατφόρμα διαθέτει φίλτρα και εργαλείο αναζήτησης, αλλά δεν δέχεται αιτήσεις, δεν ζητά δικαιολογητικά και δεν πιστοποιεί την επιλεξιμότητα. Αντίθετα, παραπέμπει τον πολίτη στον αρμόδιο φορέα κάθε προγράμματος.

Τι χρειάζεται; Σύμφωνα με τον Μάνο Κρανίδη, είναι πλέον απαραίτητη μια ενιαία ψηφιακή θυρίδα στέγασης και ακίνητης περιουσίας.

Με είσοδο μέσω Taxisnet και με τη συναίνεση του ενδιαφερόμενου, το σύστημα θα μπορεί να αντλεί αυτόματα τα απαραίτητα στοιχεία από το Ε1, το Ε2, το Ε9, το Κτηματολόγιο, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και τις ενεργειακές επιθεωρήσεις.

Ετσι, με βάση το εισόδημα, την ηλικία, την οικογενειακή κατάσταση, τη συνολική περιουσία και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου, η πλατφόρμα θα μπορεί να πραγματοποιεί έναν πρώτο αυτοματοποιημένο έλεγχο επιλεξιμότητας.

Τεχνικός προέλεγχος

Σε όλα τα προγράμματα ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης, ο πολεοδομικός και τεχνικός έλεγχος πρέπει να προηγείται της αίτησης και της σύνταξης του προϋπολογισμού.

Ενα ακίνητο μπορεί να φαίνεται φορολογικά επιλέξιμο, αλλά να διαθέτει αυθαίρετες κατασκευές, διαφορετική χρήση από την εγκεκριμένη, ελλιπή φάκελο οικοδομικής άδειας ή ασυμφωνίες επιφάνειας μεταξύ τίτλων, Ε9, Κτηματολογίου και πραγματικής κατάστασης.

Οι σχεδιαζόμενες εργασίες μπορεί επίσης να απαιτούν Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, οικοδομική άδεια, συναίνεση συνιδιοκτητών ή έγκριση άλλης υπηρεσίας.

Χωρίς έγκαιρο έλεγχο από μηχανικό, ο ιδιοκτήτης κινδυνεύει να πραγματοποιήσει μη επιλέξιμες δαπάνες, να χάσει προθεσμίες ή να διαπιστώσει μετά την ένταξη ότι το ακίνητο δεν ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις του προγράμματος.