Τα 7 «κλειδιά» που ξεμπλοκάρουν τις πωλήσεις κατασχεμένων ακινήτων

Τον νέο μηχανισμό που ξεμπλοκάρει τις μεταβιβάσεις χιλιάδων κατασχεμένων ακινήτων ενεργοποιεί η ΑΑΔΕ, ανοίγοντας τον δρόμο για τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε πώληση χωρίς να απαιτείται η πλήρης εξόφληση των οφειλών τους προς το Δημόσιο.

«Κλειδί» της νέας διαδικασίας αποτελεί η φορολογική συμπεριφορά του οφειλέτη, καθώς από αυτή θα εξαρτάται το ποσοστό της παρακράτησης που θα αποδίδεται στο Δημόσιο. Ανάλογα με τη βαθμολογία που θα συγκεντρώνει ο οφειλέτης, ο συμβολαιογράφος θα παρακρατεί από το τίμημα ποσοστό που κυμαίνεται από 25% έως και 100% και θα το αποδίδει στην ΑΑΔΕ. Οσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία του οφειλέτη, τόσο χαμηλότερο θα είναι το ποσοστό παρακράτησης του τιμήματος.

Οι όροι, τα κριτήρια και τα δικαιολογητικά βάσει των οποίων θα εγκρίνεται η άρση της κατάσχεσης περιγράφονται στην απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή:

1. Αίτηση. Η αίτηση για άρση κατάσχεσης υποβάλλεται μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» (https://www.aade.gr/—> Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE —> Τα Aιτήματά μου —> Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές —> Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο ενόψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία) της ψηφιακής πύλης myAADE, στην υπηρεσία της οποίας ο προϊστάμενος είναι αρμόδιος για την επιδίωξη της είσπραξης της οφειλής. Σε περίπτωση που στο ακίνητο υφίστανται κατασχέσεις που έχουν επιβληθεί από περισσότερες υπηρεσίες της ΑΑΔΕ, η αίτηση υποβάλλεται σε μία εξ αυτών.  Στην αίτηση συμπληρώνονται:

• ΑΦΜ και ονοματεπώνυμο/επωνυμία του αιτούντος,
• ΑΦΜ και επωνυμία ή το ονοματεπώνυμο του συμβολαιογράφου στον οποίο θα κατατεθεί η απόφαση άρσης κατάσχεσης, καθώς και το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο/ Υποθηκοφυλακείο,
• το ακίνητο με τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου (ΑΤΑΚ), την εμπορική αξία του ακινήτου, την αντικειμενική αξία του ακινήτου, καθώς και το τίμημα και τον τρόπο καταβολής αυτού,
• τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης της υπό άρση κατάσχεσης (αριθμό και ημερομηνία αυτής, υπηρεσία που επέβαλε την κατάσχεση), το ποσό των οφειλών για την οποία επιβλήθηκε και τα στοιχεία καταχώρισής της στο Κτηματολογικό Γραφείο/εγγραφής της στο Υποθηκοφυλακείο.

2. Δικαιολογητικά. Με την αίτησή του ο οφειλέτης συνυποβάλλει τα ακόλουθα έγγραφα:

• πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο του υπό μεταβίβαση ακινήτου,
• πρόσφατη έκθεση εκτίμησης εμπορικής αξίας αυτού από πιστοποιημένο εκτιμητή στην περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας καθώς και για την περίπτωση που η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί,
• φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

3. Διασφαλισμένη οφειλή. Στην περίπτωση που το σύνολο των βεβαιωμένων ληξιπρόθεσμων οφειλών έχει διασφαλιστεί πλήρως από εγγυήσεις ή εμπράγματες ασφάλειες και δεν απαιτείται η πλήρωση του όρου της παρακράτησης ο οφειλέτης υποβάλλει:

• πρόσφατο αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου του ακινήτου/πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, βαρών και μη διεκδίκησης από το αρμόδιο Κτηματολογικό γραφείο/Υποθηκοφυλακείο του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο,
• πρόσφατη έκθεση εκτίμησης της εμπορικής αξίας αυτού από πιστοποιημένο εκτιμητή,
• φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο,
• σε περίπτωση υποθήκης υπέρ τρίτων εγγεγραμμένης επί του ακινήτου που θα παραμείνει δεσμευμένο, βεβαίωση αυτών για το ύψος της ενυπόθηκης απαίτησής τους κατά τον χρόνο υποβολής της αίτησης.

Πρόσφατα θεωρούνται τα δικαιολογητικά με χρόνο έκδοσης αυτών όχι μεγαλύτερο από έξι μήνες από την υποβολή της αίτησης.

4. Απόφαση άρσης κατάσχεσης. Εκδίδεται από τον αρμόδιο για την επιδίωξη είσπραξης της οφειλής προϊστάμενο και ισχύει για έναν μήνα.

5. Το τίμημα. Το τίμημα της μεταβίβασης δεν δύναται να υπολείπεται της εμπορικής αξίας του ακινήτου, όπως αυτή έχει προσδιοριστεί κατά τον χρόνο της κατάσχεσης. Οταν η εμπορική αξία του ακινήτου είναι κατώτερη της αντικειμενικής αξίας αυτού, λαμβάνεται υπόψη η αντικειμενική αξία. Σε περίπτωση που η κατάσχεση έχει επιβληθεί πέραν της πενταετίας καθώς και σε περίπτωση που η εμπορική αξία δεν έχει προσδιοριστεί, ο οφειλέτης προσκομίζει έκθεση από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή.

6. Προϋποθέσεις. Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η πώληση, πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι εξής προϋποθέσεις:

• Ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
• Το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
• Από το τίμημα της μεταβίβασης να παρακρατείται από τον/τη συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι μεγαλύτερο και καθορίζεται με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής. Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.

7. Βαθμολόγηση φορολογικής συνέπειας. Για τον καθορισμό του ποσοστού παρακράτησης του υπολοίπου της κατάσχεσης, η ΑΑΔΕ αξιολογεί τον οφειλέτη με βάση πέντε κριτήρια, τα οποία βαθμολογούνται συνολικά από 0 έως 100 βαθμούς:

• Συνέπεια στις ρυθμίσεις οφειλών (έως 10 βαθμοί): εξετάζεται αν τα τελευταία τρία χρόνια ο οφειλέτης διατήρησε τις ρυθμίσεις του χωρίς απώλειες και δεν έχει αρρύθμιστες ληξιπρόθεσμες οφειλές.
• Φορολογική συνέπεια (έως 20 βαθμοί): αξιολογείται η εμπρόθεσμη υποβολή δηλώσεων φορολογίας εισοδήματος και ΦΠΑ κατά την τελευταία τριετία.
• Αποπληρωμή της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15 βαθμοί): όσο μεγαλύτερο είναι το ποσοστό της οφειλής που έχει εξοφληθεί, τόσο υψηλότερη είναι η βαθμολογία.
• Χρόνος από την επιβολή της κατάσχεσης (έως 25 βαθμοί): ευνοούνται οι πιο πρόσφατες κατασχέσεις, ενώ όσο αυξάνεται η παλαιότητα μειώνεται η βαθμολογία.
• Προέλευση της οφειλής (έως 30 βαθμοί): υψηλότερη βαθμολογία λαμβάνουν οι οφειλές με μικρό ποσοστό ΦΠΑ και παρακρατούμενων φόρων.

Με βάση τη συνολική βαθμολογία, καθορίζεται και το ποσοστό παρακράτησης επί του υπολοίπου της κατάσχεσης:

• 80-100 βαθμοί: παρακράτηση 25%
• 60-79 βαθμοί: παρακράτηση 45%
• 40-59 βαθμοί: παρακράτηση 65%
•  20-39 βαθμοί: παρακράτηση 85%
• 0-19 βαθμοί: παρακράτηση 100%.