Θεσσαλονίκη: Μειώθηκαν κατά 25% τα Airbnb στο κέντρο – Τι δείχνουν τα στοιχεία για πληρότητες και έσοδα

Η αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης στη Θεσσαλονίκη διατηρεί τη δυναμική της, με την πληρότητα να κινείται περίπου στο 58%, ωστόσο οι χαμηλότερες τιμές πιέζουν τα έσοδα των διαχειριστών.

Την ίδια ώρα, το μέτρο αναστολής των νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής (ΑΜΑ), που εφαρμόζεται από την 1η Ιουλίου 2026 στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, φαίνεται να περιορίζει την προσφορά καταλυμάτων στο κέντρο κατά 25%.

Ωστόσο, παραμένει ανοιχτό το ερώτημα εάν ο περιορισμός των νέων εγγραφών θα οδηγήσει τελικά σε αύξηση των εσόδων για τα ήδη εγγεγραμμένα καταλύματα.

Τα προαναφερόμενα στοιχεία παρουσίασε ο senior Back End Software Engineer της Beyond, Νικόλαος Ζουρμπάκης, στο πρώτο Short Stay Thessaloniki Conference 2026, που πραγματοποιείται στο πλαίσιο της Philoxenia-Hotelia (13-15/11), με την υποστήριξη της ΔΕΘ-HELEXPO. Τίτλος της ομιλίας του:«Η βραχυχρόνια μίσθωση σε αριθμούς: Θεσσαλονίκη & Βόρεια Ελλάδα 2026».

Η Θεσσαλονίκη κερδίζει σε πληρότητα, αλλά χάνει σε τιμές

Συγκρίνοντας τη Θεσσαλονίκη με πέντε ακόμη αγορές της Βόρειας Ελλάδας, ο κ. Ζουρμπάκης ανέδειξε τον ιδιαίτερο χαρακτήρα της πόλης. Με πληρότητα περίπου 58% και μέση τιμή διανυκτέρευσης κοντά στα 70 ευρώ, η Θεσσαλονίκη εμφανίζει υψηλότερη πληρότητα, αλλά τη χαμηλότερη μέση τιμή μεταξύ των περιοχών που εξετάστηκαν.

Πρόκειται για μια αστική αγορά με δραστηριότητα καθ’ όλη τη διάρκεια του χρόνου, σε αντίθεση με πιο εποχικούς προορισμούς. Η εικόνα αυτή αποτυπώνεται και στην προσφορά καταλυμάτων, η οποία το τελευταίο τρίμηνο υποχώρησε μόλις κατά 5,7% στη Θεσσαλονίκη, όταν σε πανελλαδικό επίπεδο η μείωση έφτασε περίπου το 13%-13,3%.

Σημαντικές απώλειες καταγράφηκαν σε δημοφιλείς καλοκαιρινούς προορισμούς, με τη Θάσο να εμφανίζει μείωση της προσφοράς κατά 27% και την Καβάλα κατά 16%. Η υποχώρηση συνδέεται και με την εποχική παύση λειτουργίας καταλυμάτων μετά το τέλος της καλοκαιρινής περιόδου.

Ωστόσο, η μείωση των διαθέσιμων καταλυμάτων δεν οδήγησε σε αντίστοιχη αύξηση της πληρότητας. Στη Θεσσαλονίκη, μάλιστα, η πληρότητα υποχώρησε κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με πέρυσι, γεγονός που δείχνει ότι η μικρότερη προσφορά δεν συνεπάγεται αυτομάτως περισσότερες κρατήσεις για τα καταλύματα που παραμένουν ενεργά.

Στο 58% η πληρότητα – Στα 65 έως 80 ευρώ η διανυκτέρευση

Εστιάζοντας ειδικότερα στη Θεσσαλονίκη, η προσαρμοσμένη πληρότητα διαμορφώθηκε περίπου στο 58%, μειωμένη κατά 1,4 ποσοστιαίες μονάδες έναντι του 2025. Από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο οι επιδόσεις των δύο ετών κινήθηκαν σε σχετικά κοντινά επίπεδα, με τον Ιούλιο και τον Σεπτέμβριο να εμφανίζουν μικρή υπεροχή το 2026.

Στο πεδίο των τιμών, η μέση διανυκτέρευση κινήθηκε μεταξύ 65 και 80 ευρώ. Η χρονιά ξεκίνησε σε χαμηλότερα επίπεδα, ενώ σταδιακά καταγράφηκε ανάκαμψη, με τον Σεπτέμβριο να προσεγγίζει τα επίπεδα του 2025.

Μεγαλύτερη πίεση καταγράφηκε στα έσοδα ανά διαθέσιμη νύχτα (RevPAR), τα οποία για τους περισσότερους μήνες της χρονιάς κινήθηκαν χαμηλότερα από τα αντίστοιχα επίπεδα του 2025. Τον Σεπτέμβριο σημειώθηκε ανάκαμψη κοντά στα 65 ευρώ, προσεγγίζοντας τα επίπεδα του 2024, χωρίς όμως να καλύπτεται η διαφορά από την προηγούμενη χρονιά. Η μεγαλύτερη αρνητική διαφοροποίηση εντοπίστηκε τον Ιούνιο. Τα στοιχεία αυτά, όπως διευκρινίστηκε, προέρχονται από καταλύματα που τιμολογεί η Beyond και όχι από το σύνολο των δημόσιων δεδομένων των πλατφορμών.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι η ζήτηση δεν αποτελεί το κύριο πρόβλημα της αγοράς, όπως είπε και πρόσθεσε ότι αντίθετα, καθοριστικό ρόλο διαδραματίζει ο τρόπος τιμολόγησης, καθώς οι εκπτώσεις σε ημερομηνίες που ήδη εμφανίζουν υψηλή ζήτηση ενδέχεται να περιορίζουν τα δυνητικά έσοδα.

Οι επισκέπτες κλείνουν όλο και πιο κοντά στην άφιξη

Αλλαγές καταγράφονται και στον τρόπο με τον οποίο οργανώνουν τη διαμονή τους οι επισκέπτες της Θεσσαλονίκης και σύμφωνα με τον ίδιο, ο χρόνος κράτησης πριν από την άφιξη διαμορφώθηκε περίπου στις 3,5 ημέρες, παρουσιάζοντας αύξηση 75% σε σχέση με πέρυσι.

Την ίδια στιγμή, η μέση διάρκεια διαμονής υποχώρησε στις 5,8 ημέρες, καταγράφοντας μείωση 13% έναντι του 2025.

Τα δεδομένα αυτά καθιστούν σημαντικότερη την ευελιξία στην ελάχιστη διάρκεια διαμονής και την προσεκτική διαχείριση των τιμών, ώστε οι ιδιοκτήτες να μπορούν να αξιοποιούν τις κρατήσεις της τελευταίας στιγμής.

Όσον αφορά τους επόμενους μήνες, οι προβλέψεις εμφανίζουν χαμηλότερες πληρότητες σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά. Την περίοδο Χριστουγέννων και Πρωτοχρονιάς η πληρότητα κινείται περίπου στο 15%-17%, κοντά στα επίπεδα του 2025. Αντίθετα, για τον Ιανουάριο και τον Φεβρουάριο καταγράφονται μεγαλύτερες αποκλίσεις, ωστόσο τα στοιχεία παραμένουν προσωρινά, καθώς αναμένονται νέες κρατήσεις.

Πτώση 25% στα διαθέσιμα καταλύματα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα πρώτα στοιχεία από την εφαρμογή του περιοριστικού μέτρου που τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιουλίου και προβλέπει αναστολή των νέων εγγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης έως τις 31 Δεκεμβρίου στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα Θεσσαλονίκης, η οποία περιλαμβάνει το ιστορικό και εμπορικό κέντρο της πόλης.

Το μέτρο δεν καταργεί τη δυνατότητα λειτουργίας των ήδη εγγεγραμμένων καταλυμάτων. Ειδικότερα, ακίνητα που είχαν προλάβει να αποκτήσουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) πριν από την εφαρμογή του περιορισμού μπορούν να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Αντίθετα, κατά το διάστημα ισχύος του μέτρου δεν μπορούν να πραγματοποιηθούν νέες εγγραφές, ενώ προβλέπονται περιορισμοί και σε περίπτωση μεταβίβασης ακινήτου. Η σύγκριση του κέντρου με την υπόλοιπη Θεσσαλονίκη δείχνει ότι η προσφορά ακολούθησε διαφορετική πορεία, όπως σημείωσε.

Ειδικότερα, από τον Ιούλιο έως τον Οκτώβριο του 2026, τα διαθέσιμα καταλύματα στο κέντρο μειώθηκαν από 269 το 2025 σε 202 το 2026, καταγράφοντας πτώση περίπου 25%.

Αντίστοιχα, στην υπόλοιπη Θεσσαλονίκη ο αριθμός των διαθέσιμων καταλυμάτων υποχώρησε από 235 σε 217. Η διαφοροποίηση αυτή αποτελεί την πρώτη ένδειξη ότι το μέτρο επηρεάζει την προσφορά στην περιοχή όπου εφαρμόζεται, περιορίζοντας τη δυνατότητα εισόδου νέων ακινήτων στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Ανάκαμψη εσόδων στο κέντρο, αλλά χωρίς ασφαλή συμπεράσματα

Στο μέτωπο των εσόδων, η εικόνα εμφανίζεται πιο σύνθετη. Σύμφωνα με τον ίδιο, μέχρι και τον Αύγουστο, το κέντρο και η υπόλοιπη Θεσσαλονίκη κινήθηκαν σε παρόμοια τροχιά, με την περιοχή του κέντρου να καταγράφει τον Ιούλιο τη μεγαλύτερη απώλεια, περίπου 23%.

Η εικόνα διαφοροποιήθηκε από τον Σεπτέμβριο, όταν και οι δύο περιοχές πέρασαν σε θετικό πρόσημο. Το κέντρο εμφάνισε αύξηση εσόδων περίπου 11% τον Σεπτέμβριο, έναντι 6,5% στην υπόλοιπη Θεσσαλονίκη. Τον Οκτώβριο η αντίστοιχη μεταβολή διαμορφώθηκε στο 8% για το κέντρο, έναντι 1% για τις υπόλοιπες περιοχές.

Παρά τη θετική αυτή εξέλιξη, ο κ. Ζουρμπάκης εμφανίστηκε επιφυλακτικός ως προς τη σύνδεσή της με το περιοριστικό μέτρο. Όπως εξήγησε, το κέντρο ξεκίνησε από χαμηλότερη βάση, ενώ τα διαθέσιμα στοιχεία καλύπτουν μόλις τους πρώτους τέσσερις μήνες εφαρμογής του μέτρου.

Συνεπώς, όπως τόνισε, απαιτείται μεγαλύτερο χρονικό διάστημα παρακολούθησης, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν η μείωση της προσφοράς θα έχει σταθερή και μετρήσιμη επίδραση στα έσοδα των υφιστάμενων καταλυμάτων.

Το στοίχημα της επόμενης ημέρας

Συνοψίζοντας την εικόνα της αγοράς, ο εκπρόσωπος της Beyond ξεχώρισε τρία βασικά συμπεράσματα: τη μείωση της προσφοράς σε πανελλαδικό επίπεδο, την ανθεκτικότητα της ζήτησης στη Θεσσαλονίκη και την πίεση στα έσοδα, η οποία συνδέεται κυρίως με την τιμολόγηση.

Όσον αφορά το περιοριστικό μέτρο, τα πρώτα στοιχεία δείχνουν ότι έχει αρχίσει να επηρεάζει την προσφορά στο κέντρο, χωρίς όμως να τεκμηριώνουν ακόμη αντίστοιχη και μόνιμη αύξηση των εσόδων.

Το μήνυμα προς τους ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων είναι να εστιάσουν σε όσα μπορούν να ελέγξουν: τις κρατήσεις τελευταίας στιγμής, την ευέλικτη ελάχιστη διάρκεια διαμονής και, κυρίως, τη σωστή τιμολόγηση στις ημερομηνίες αιχμής.