Ακίνητα: Οι 5+1 ανοιχτές πληγές του Κτηματολογίου

Με πάνω από 1 εκατομμύριο εκκρεμότητες… ολοκληρώνεται τυπικά σε περίπου 200 μέρες η κτηματογράφηση σε όλη τη χώρα. Τίθεται έτσι το ερώτημα: γιατί υπάρχουν τόσο πολλές εκκρεμότητες; Επειδή, όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, με βάση τη σχετική νομοθεσία (Ν. 5142/2024 και Ν. 5076/23) προβλέφθηκε η πρόωρη περάτωση της κτηματογράφησης. Πλέον, η κτηματογράφηση περατώνεται και πριν από την ολοκλήρωση της διαδικασίας εξέτασης των αιτήσεων διόρθωσης. Ετσι, έχουμε… ολοκληρωμένη κτηματογράφηση, αλλά οι εκκρεμότητες μεταφέρονται στο λειτουργούν Κτηματολόγιο. Κι αυτό συμβαίνει σήμερα. Εξού και τα προβλήματα…

Κι αυτές οι εκκρεμότητες ενδέχεται να αλλάξουν τη σημερινή εικόνα μιας ιδιοκτησίας (από τον ιδιοκτήτη μέχρι το εμβαδόν και τη θέση του). Μάλιστα, ειδικά στις χωρικές μεταβολές (δηλαδή αυτές που μεταβάλλουν το μέγεθος, το σχήμα, τα όρια ή τη θέση ενός ακινήτου), το πρόβλημα γιγαντώνεται καθώς κάθε αλλαγή επηρεάζει και τους όμορους (γείτονες) και θα πρέπει να περαστεί – και – στις εγγραφές των γειτονικών ακινήτων.

Με την κατάσταση που επικρατεί αποτελεί πλέον – καίριο – ερώτημα το αν ένας ιδιοκτήτης (ή ένας επενδυτής) που θα αγοράσει ένα ακίνητο, τη σημερινή «εικόνα» του οποίου θεωρεί ως οριστική αλλά αργότερα η ιδιοκτησία αυτή βρεθεί με διαφορετικό εμβαδό, όρια ή και… συνιδιοκτήτη, θα πρέπει / αναγκαστεί να προσφύγει στα δικαστήρια…

Επίσης, ο νόμος ορίζει πως υπάρχει μια οκταετία, ώστε οι αρχικές εγγραφές να γίνουν οριστικές. Από τη στιγμή όμως που οι ανάδοχοι παρέδωσαν στο Κτηματολόγιο το έργο με εκκρεμότητες, τίθεται κι ένα άλλο ερώτημα: από πότε θα μετράει η προθεσμία που θέτει ο νόμος, όταν δεν υπάρχουν καν αποφάσεις Επιτροπών Ενστάσεων ή, ακόμη χειρότερα, ούτε καν έχουν συσταθεί οι αρμόδιες επιτροπές;

Σύμφωνα με τις τελευταίες ανακοινώσεις του Κτηματολογίου, το 99% της επικράτειας διαθέτει πλέον αναρτημένα κτηματολογικά στοιχεία και Κωδικό Αριθμό Εθνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ), εξέλιξη που, σύμφωνα με τους αρμόδιους, φέρνει το έργο στην… τελική φάση υλοποίησής του.

Αν και η κατάσταση είναι ιδιαίτερα προβληματική – με πολλά ανοιχτά μέτωπα –, την Τετάρτη 3 Ιουνίου επρόκειτο να γίνει και η εκδήλωση του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης και του Κτηματολογίου με τίτλο «Κτηματολόγιο: Από μια εκκρεμότητα δεκαετιών σε μια νέα εποχή με διαφάνεια, ταχύτητα και ασφάλεια», η οποία αναβλήθηκε λόγω του θανάτου του υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νίκου Ταγαρά.

Τώρα αρχίζουν τα δύσκολα (;)

Σύμφωνα με πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, μπορεί σήμερα και οι πλέον καθυστερημένες περιοχές κτηματογράφησης να βρίσκονται σε καθεστώς ανάρτησης, αυτό όμως δεν σημαίνει πως… «τελείωσαν τα δύσκολα», αλλά ενδεχομένως για μεγάλο αριθμό συμπολιτών μας «τώρα να αρχίζουν»…

Διευκρινίζεται πως η ανάρτηση είναι το στάδιο κατά το οποίο οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν για πρώτη φορά να δουν αναρτημένα τα στοιχεία που αφορούν την ακίνητη περιουσία τους, να ελέγξουν αν είναι σωστά και να υποβάλουν αιτήματα διόρθωσης όπου απαιτείται, ώστε να οριστικοποιηθούν σωστά με την ολοκλήρωση της κτηματογράφησης.

Πολλά ανοιχτά μέτωπα

Ωστόσο, όπως παραδέχονται από το Κτηματολόγιο, υπάρχουν πολλά ανοιχτά μέτωπα μέχρι την οριστική ολοκλήρωση της κτηματογράφησης. Τι σημαίνει αυτό; Σημαίνει πως η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης θα επιτευχθεί όταν αφενός μεν ολοκληρωθούν όλες οι συμβάσεις σε όλη την επικράτεια και αφετέρου όταν θα διεκπεραιωθούν οι κτηματολογικές εκκρεμότητες, οι οποίες, όπως προαναφέρθηκε, ξεπερνούν το 1 εκατομμύριο (!).

«Το Κτηματολόγιο και μετά την ολοκλήρωσή του πρέπει να μείνει ανοιχτό σε κάθε ιδιοκτήτη που διαθέτει νόμιμο τίτλο κυριότητας, ώστε να μπορεί να καταχωρίσει το ακίνητό του, εφόσον φέρεται ως “αγνώστου ιδιοκτήτη”, με απλή διοικητική διαδικασία, και όχι με πολυετή δικαστική ταλαιπωρία», επισημαίνει ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, δικηγόρος Στράτος Παραδιάς.

Τα προβλήματα

«ΤΑ ΝΕΑ» παρουσιάζουν αναλυτικά τις 5+1 εκκρεμότητες / ανοιχτές πληγές του Κτηματολογίου που ταλαιπωρούν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και επαγγελματίες.

Τα 1.680.646 «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα και ο κίνδυνος υφαρπαγής περιουσιακών στοιχείων

Σύμφωνα με το Κτηματολόγιο, μέχρι στιγμής υπάρχουν 1.680.646 «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα, τα οποία για διάφορους λόγους δεν τα δήλωσαν οι ιδιοκτήτες τους (π.χ. άγνοια, αδιαφορία, απουσία, φοροδιαφυγή κ.λπ.), ενώ παράλληλα δεν τα έχει δηλώσει και το Δημόσιο που «σήκωσε τα χέρια ψηλά» επί δύο δεκαετίες για το Κτηματολόγιο, επικαλούμενο υποστελέχωση των Τεχνικών Υπηρεσιών του. Μάλιστα, το Ελεγκτικό Συνέδριο σε πρόσφατη έκθεσή του επεσήμανε, μεταξύ άλλων, πως η «ύπαρξη μεγάλου αριθμού αδήλωτων ακινήτων συνεπάγεται ουσιώδη κίνδυνο υφαρπαγής περιουσίας, καθόσον είναι πιθανό ορισμένοι να επιδιώξουν την καταχώριση αδήλωτων ακινήτων που δεν τους ανήκουν»…

Οι 500.000 εκκρεμότητες από τις αιτήσεις διόρθωσης στα Κτηματολογικά Γραφεία

Με την επιτάχυνση της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης, μεταφέρθηκε η εξέταση των υποθέσεων που εκκρεμούν στα Γραφεία Κτηματογράφησης. Κι αυτό έγινε επειδή δόθηκε η δυνατότητα περαίωσης της κτηματογράφησης πριν από την ολοκλήρωση των εκκρεμοτήτων αυτής.

Οι 233.000 εκκρεμότητες από τις επιτροπές ενστάσεων

Εδώ το πρόβλημα είναι διπλό. Αφενός μεν στις υποθέσεις που δεν έχουν εξεταστεί ακόμα από τις Επιτροπές Ενστάσεων για διάφορους οργανωτικούς λόγους (υποστελέχωση, απροθυμία συμμετοχής δικηγόρων και τοπογράφων, μεγάλος όγκος κ.λπ.) και αφετέρου στις υποθέσεις που έχουν μεν εξεταστεί αλλά τα αποτελέσματά τους δεν έχουν καταχωριστεί στη Βάση Δεδομένων του Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα ακόμα να φαίνεται η πρότερη εικόνα μιας ιδιοκτησίας, πριν από την ένσταση.

Οι 200.000 εκκρεμότητες από τις Επιτροπές Αντιρρήσεων κατά των δασικών χαρτών

Στην περίπτωση αυτή, το ζήτημα είναι σύνθετο. Εάν ένα ακίνητο χαρακτηριστεί δασικό, υποχρεωτικά πρέπει να δηλωθεί και από το Δημόσιο ως ιδιοκτησία του, και εκεί δημιουργούνται προβλήματα. Παράλληλα, έχουν κατατεθεί εκατοντάδες χιλιάδες αντιρρήσεις οι οποίες δεν έχουν εξεταστεί, αλλά και όταν εξεταστούν, στη συνέχεια, θα πρέπει να περαστούν στη Βάση Δεδομένων του Κτηματολογίου, με αποτέλεσμα σήμερα να φαίνεται η πρότερη εικόνα πριν από την υποβολή αντίρρησης. Μάλιστα σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν τοπικές ιδιαιτερότητες (για παράδειγμα στην Κρήτη) που καθιστούν ακόμα πιο σύνθετη την κατάσταση.

Οι 200.000 υποθέσεις λιμνάζουν στα δικαστήρια

Οι ιδιοκτήτες που δεν ικανοποιήθηκαν από τις αποφάσεις των Επιτροπών Ενστάσεων προσέφυγαν στα δικαστήρια. Οι υποθέσεις τους όμως λιμνάζουν για πολλά χρόνια και όταν αυτές τελεσιδικήσουν θα πρέπει οι αλλαγές που επιφέρουν να καταχωριστούν στη Βάση Δεδομένων του Κτηματολογίου.

Οι 581.442 εκκρεμότητες από το Κτηματολόγιο Δωδεκανήσου

Οι εκκρεμότητες εδώ αφορούν τη μετάπτωση του Συστήματος του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου στο κεντρικό Σύστημα του Ελληνικού Κτηματολογίου. Ο Κτηματολογικός Κανονισμός Δωδεκανήσου, ο οποίος εφαρμόζεται ιστορικά στη Ρόδο, την Κω και στο Λακκί της Λέρου, καλύπτει συνολικά δικαιώματα επί ακινήτων. Πρόσφατα (Απρίλιος 2026), υπογράφηκε σύμβαση για τη μετάπτωση του Κτηματολογίου Δωδεκανήσου στο κεντρικό Σύστημα του Κτηματολογίου, ψηφιοποιώντας το αρχείο και εντάσσοντάς το στο Εθνικό Κτηματολόγιο, κάτι το οποίο θα διαρκέσει δύο με τρία έτη.

Μία ακόμη δεκαετία…

Πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα θεωρούν πως «ακόμα και εάν πάγωνε ο χρόνος, θα χρειαζόταν – με τους σημερινούς ρυθμούς – μία δεκαετία για να λυθούν οι υπάρχουσες εκκρεμότητες και αυτό χωρίς να υπολογίσει κανείς τις εκατοντάδες χιλιάδες νέες εκκρεμότητες που καθημερινά δημιουργούνται από κάθε είδους συναλλαγές (αγοραπωλησίες, μεταβιβάσεις, κληρονομιές, κατατμήσεις, ένταξη σε σχέδια πόλης κ.λπ.) και επηρεάζουν όχι μόνο ένα ακίνητο αλλά και τα γύρω του. Επιπλέον, όπως επισημαίνουν, όλες αυτές οι εκκρεμότητες δεν αποτελούν απλώς ένα διοικητικό πρόβλημα, αλλά έναν κρίσιμο ανασταλτικό παράγοντα για τη λειτουργία και την αξιοπιστία δεκάδων ψηφιακών πλατφορμών του Δημοσίου. Οπως λένε, «όσο τα στοιχεία του Κτηματολογίου παραμένουν αμφισβητούμενα ή μη οριστικοποιημένα, καθυστερούν ή περιπλέκονται διαδικασίες που εξαρτώνται από αυτά, όπως είναι για παράδειγμα οι ηλεκτρονικές μεταβιβάσεις ακινήτων, το Ε9, η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, οι δασικοί χάρτες και πλήθος άλλων μητρώων που απαιτούν απόλυτη ταύτιση και συνέπεια δεδομένων».