Ακίνητα με χρησικτησία: Πώς ξεμπλοκάρουν τα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Χιλιάδες είναι οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι όταν επιχειρούν να αξιοποιήσουν ή να τακτοποιήσουν το ακίνητό τους, διαπιστώνουν πως αυτό εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη». Με βάση τα στοιχεία από το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο 72% της (έως τώρα) κτηματογράφησης, 3,45 εκατομμύρια ακίνητα είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη».

Tο πρόβλημα είναι ιδιαίτερα σοβαρό, στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει μεταγεγραμμένος τίτλος και ο ενδιαφερόμενος στηρίζει το δικαίωμά του στην έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή στη συνεχή νομή του ακινήτου για χρονικό διάστημα τουλάχιστον είκοσι ετών.

Σημειώνεται πως μέχρι σήμερα, στις περισσότερες από αυτές τις υποθέσεις, η προσφυγή στο δικαστήριο ήταν μονόδρομος, με σημαντικό οικονομικό κόστος, άοκνη προσπάθεια για τη συγκέντρωση των αποδεικτικών στοιχείων και συχνά μεγάλη αναμονή μέχρι την έκδοση απόφασης.

Επίλυση

Πλέον, με νομοθετική ρύθμιση του υπουργείου Δικαιοσύνης, επιχειρείται η επίλυση του συγκεκριμένου προβλήματος μέσω της κτηματολογικής διαμεσολάβησης. Ειδικότερα, πριν από την κατάθεση αναγνωριστικής αγωγής για κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να προσφεύγει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία με πιστοποιημένο κτηματολογικό διαμεσολαβητή, καλώντας και το ελληνικό Δημόσιο να συμμετάσχει.

Διευκρίνιση: η νέα διαδικασία μπορεί να προσφέρει λύση σε αρκετές περιπτώσεις, δεν αποτελεί όμως αυτόματη αναγνώριση της κυριότητας ούτε αφορά κάθε ακίνητο που εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να αποδείξει τόσο την ταυτότητα του ακινήτου όσο και την εικοσαετή νομή του με συγκεκριμένα στοιχεία.

«ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+5 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες για το νέο σκηνικό που διαμορφώνεται.

Τι σημαίνει η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητο;

Σημαίνει πως κατά την κτηματογράφηση δεν καταχωρίστηκε συγκεκριμένο πρόσωπο ως δικαιούχος του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος.

Γιατί συμβαίνει αυτό;

Συμβαίνει είτε επειδή δεν υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας είτε επειδή η δήλωση απορρίφθηκε ή δεν συνοδεύτηκε από επαρκή στοιχεία, αλλά και επειδή δεν κατέστη δυνατή η σύνδεση των προσκομισθέντων τίτλων με το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο. Σημείωση:δεν σημαίνει κατ’ ανάγκη ότι το ακίνητο δεν έχει πραγματικό ιδιοκτήτη. Σημαίνει, όμως, ότι ο ιδιοκτήτης δεν εμφανίζεται στην αρχική κτηματολογική εγγραφή, και τώρα, πρέπει να ακολουθήσει την προβλεπόμενη διαδικασία για τη διόρθωσή της.

Ποιοι είναι οι λόγοι που εμφανίζονται οι εγγραφές «αγνώστου ιδιοκτήτη» ακίνητα;

Εμφανίζονται για πολλούς και διαφορετικούς λόγους. Συχνά πρόκειται για παλαιά ακίνητα στην Περιφέρεια, για τα οποία δεν υπάρχουν σύγχρονοι τίτλοι ή ακριβή τοπογραφικά διαγράμματα. Σε άλλες περιπτώσεις, μεσολαβεί κληρονομιά χωρίς αποδοχή, το συμβόλαιο περιγράφει το ακίνητο με παλαιά τοπωνύμια και όμορους ιδιοκτήτες ή ο ιδιοκτήτης θεωρούσε ότι η αναγραφή στο Ε9 ήταν αρκετή. Ιδιαίτερη κατηγορία, αποτελούν τα ακίνητα που κατέχονται με χρησικτησία. Ο νομέας μπορεί να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται το ακίνητο επί δεκαετίες, χωρίς να διαθέτει συμβολαιογραφικό τίτλο που να μπορεί να καταχωριστεί απευθείας στο Κτηματολόγιο.

 Η ρύθμιση αφορά όλα τα ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Οχι. Η συγκεκριμένη ρύθμιση, όπως προαναφέρθηκε, αφορά αναγνώριση κυριότητας με αιτία κτήσης την έκτακτη χρησικτησία. Δεν αποτελεί γενική διοικητική διαδικασία διόρθωσης κάθε εγγραφής «αγνώστου ιδιοκτήτη». Αν υπάρχει νόμιμος και μεταγεγραμμένος τίτλος που δεν καταχωρίστηκε, αν έχει γίνει λάθος στην επεξεργασία μιας δήλωσης ή αν το πρόβλημα αφορά γεωμετρικά στοιχεία, μπορεί να απαιτείται διαφορετική διαδικασία. Επιπλέον, η προαναφερόμενη ρύθμιση, εξαιρεί πράγματα που εμπίπτουν στη δημόσια κτήση ή είναι κοινόχρηστα.

Τι κίνδυνος υπάρχει αν δεν διορθωθεί η εγγραφή;

Οι αρχικές κτηματολογικές εγγραφές υπόκεινται σε προθεσμίες αμφισβήτησης. Αν η εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» οριστικοποιηθεί χωρίς να διορθωθεί, τότε, δημιουργούνται σοβαρές συνέπειες για εκείνον που θεωρεί ότι είναι κύριος του ακινήτου.

Τι σημαίνει αυτό πρακτικά;

Σημαίνει πως όσο παραμένει η λανθασμένη εγγραφή, το ακίνητο δεν μπορεί να αποτελέσει αντικείμενο ασφαλούς μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς ή άλλης εγγραπτέας πράξης από τον πραγματικό νομέα.

Ποιοι είναι οι ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν συχνότερα αυτό το πρόβλημα;

Το πρόβλημα εμφανίζεται συχνότερα σε ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων και παλαιών οικοπέδων, σε κληρονόμους που δεν ολοκλήρωσαν αποδοχή κληρονομιάς, σε περιπτώσεις άτυπων διανομών μεταξύ συγγενών και σε όσους απέκτησαν ή κατέχουν ακίνητο χωρίς μεταγεγραμμένο συμβόλαιο.

Σημαντικές δυσκολίες παρουσιάζονται επίσης, όταν υπάρχει απόκλιση στη θέση, στα όρια ή στο εμβαδόν μεταξύ των παλαιών τίτλων, του Ε9, του τοπογραφικού και της κτηματολογικής εγγραφής. Σε αυτές τις υποθέσεις, δεν αρκεί να αποδειχθεί μόνο ποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο, αλλά πρέπει να ταυτοποιηθεί με τεχνική σαφήνεια ποιο ακριβώς γεωτεμάχιο αφορά η διεκδίκηση.

Τι προβλέπεται από εδώ και πέρα με τη νέα διαδικασία;

Προβλέπεται πως όποιος επιθυμεί να ασκήσει αναγνωριστική αγωγή κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη», θα πρέπει προηγουμένως, να συμμετάσχει σε υποχρεωτική αρχική συνεδρία διαμεσολάβησης.

Και πώς θα γίνεται η διαδικασία;

Η διαδικασία θα γίνεται ενώπιον πιστοποιημένου κτηματολογικού διαμεσολαβητή, και θα καλείται να συμμετάσχει το ελληνικό Δημόσιο. Αν παραλειφθεί το στάδιο αυτό, η αγωγή θα θεωρείται «απαράδεκτη», με βάση τα προβλεπόμενα. Στόχος είναι να εξεταστεί πρώτα αν η διαφορά μπορεί να επιλυθεί χωρίς πλήρη δικαστική αντιδικία.

Η διαμεσολάβηση θα αντικαταστήσει το δικαστήριο;

Οχι σε όλες τις περιπτώσεις.Αν το Δημόσιο δηλώσει ότι δεν προβάλλει εμπράγματα δικαιώματα επί του συγκεκριμένου ακινήτου και τα στοιχεία του ιδιώτη θεωρηθούν επαρκή, τότε, θα μπορεί να συνταχθεί πρακτικό διαμεσολάβησης. Το πρακτικό, μαζί με τα δικαιολογητικά που θεμελιώνουν τη χρησικτησία, θα καταχωρίζεται στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Αν, αντίθετα, το Δημόσιο προβάλλει αντίρρηση ή αξίωση κυριότητας, η υπόθεση θα οδηγείται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, και θα εκδικάζεται με την τακτική διαδικασία. Επομένως, η διαμεσολάβηση αποτελεί δυνατότητα εξωδικαστικής επίλυσης, και όχι εγγύηση ότι κάθε υπόθεση θα κλείνει χωρίς δικαστήριο.

Ποια αποδεικτικά στοιχεία θα εξετάζονται;

Θα εξετάζονται: το έντυπο Ε9, οι λογαριασμοί ηλεκτρικού ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης στο όνομα του ενδιαφερομένου, τα μισθωτήρια στα οποία εμφανίζεται ως εκμισθωτής, οι αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων και δηλώσεις ενώπιον δημόσιων ή φορολογικών Αρχών.

Στον έλεγχο περιλαμβάνονται ακόμη οι οικοδομικές άδειες, τα τοπογραφικά διαγράμματα αλλά και ιδιωτικά συμφωνητικά πώλησης ή διανομής που έχουν συνταχθεί τουλάχιστον είκοσι χρόνια πριν και διαθέτουν βεβαία χρονολογία. Η απαρίθμηση δείχνει ότι δεν θα αρκεί ένα μόνο έγγραφο. Επί της ουσίας θα αξιολογείται συνολικά μια αλληλουχία στοιχείων που αποδεικνύει μακροχρόνια και συνεχή συμπεριφορά ιδιοκτήτη.

Αρκεί το Ε9 για να αποδειχθεί η κυριότητα;

Οχι. Το Ε9 είναι σημαντικό φορολογικό στοιχείο και λαμβάνεται υπόψη ως ένδειξη ότι ο ιδιοκτήτης δήλωνε το ακίνητο στη φορολογική διοίκηση. Δεν αποτελεί, όμως, από μόνο του τίτλο ιδιοκτησίας, ούτε αρκεί αυτοτελώς για την αναγνώριση κυριότητας λόγω χρησικτησίας.

Τι θα πρέπει να αναφέρουν οι ένορκες βεβαιώσεις;

Σημειώνεται πως προβλέπεται η προσκόμιση τουλάχιστον δύο ενόρκων βεβαιώσεων. Ομως οι μάρτυρες δεν θα πρέπει να δηλώνουν γενικά ότι γνωρίζουν τον ενδιαφερόμενο ως ιδιοκτήτη. Θα πρέπει να κάνουν ρητή αναφορά σε νομή διάρκειας είκοσι ετών, η οποία έχει συμπληρωθεί μέχρι την προσφυγή στη διαμεσολάβηση. Οι βεβαιώσεις θα πρέπει επίσης να προσδιορίζουν το εμβαδόν, τη θέση και τα όρια του ακινήτου.

Ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού;

Ο μηχανικός δεν αποφαίνεται για το ιδιοκτησιακό δικαίωμα, το οποίο αποτελεί νομικό ζήτημα. Εχει, όμως, κρίσιμο ρόλο στην τεχνική ταυτοποίηση του ακινήτου. Θα πρέπει να ελεγχθούν η θέση, το εμβαδόν, τα όρια, ο ΚΑΕΚ, τα παλαιά τοπογραφικά, οι τίτλοι, οι οικοδομικές άδειες και η πραγματική κατάσταση στο έδαφος.

Ιδιαίτερα στα εκτός σχεδίου ακίνητα, οι παλαιές περιγραφές μπορεί να είναι αόριστες ή να βασίζονται σε όμορους που έχουν αλλάξει με την πάροδο των ετών. Ενα σύγχρονο εξαρτημένο τοπογραφικό μπορεί να είναι αναγκαίο για να αποδειχθεί ότι όλα τα έγγραφα και οι μαρτυρικές καταθέσεις αναφέρονται στο ίδιο ακίνητο.

Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες;

Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε ενέργεια, πρέπει να γίνεται έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου και του κτηματολογικού διαγράμματος, ώστε να διαπιστωθεί αν το πρόβλημα αφορά πράγματι εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη», λανθασμένη χωρική απεικόνιση ή διαφορετικό δικαίωμα. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται στη συμφωνία μεταξύ Ε9, τίτλων, τοπογραφικών, οικοδομικών αδειών και πραγματικής κατάστασης.

Διαφορετικά εμβαδά ή ασαφή όρια μπορεί να δυσκολέψουν ακόμη και μια υπόθεση με ισχυρές αποδείξεις μακροχρόνιας νομής. Ξεκαθαρίζεται πως η δήλωση του Δημοσίου ότι δεν προβάλλει δικαιώματα δεν πρέπει να συγχέεται με αυτόματη αναγνώριση του ιδιώτη ως κυρίου. Ο ενδιαφερόμενος εξακολουθεί να έχει την ευθύνη να τεκμηριώσει πλήρως τη χρησικτησία και να αποδείξει με ακρίβεια ποιο ακίνητο διεκδικεί.