Σε σημαντικές αλλαγές που αναδιαμορφώνουν τους όρους ανάπτυξης των τουριστικών επενδύσεων στις πλέον κορεσμένες περιοχές της χώρας, προχωρά η κυβέρνηση μέσω του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό (ΕΧΠΤ), που βρίσκεται στο τελικό στάδιο.
Στο τελευταίο “draft” του νέου ΕΧΠΤ, τα υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού έχουν ενσωματώσει σημαντικό μέρος των προτάσεων των φορέων του τουρισμού που διατυπώθηκαν στο πλαίσιο της δημόσιας διαβούλευσης, καθώς και ορισμένες από τις παρατηρήσεις του Εθνικού Συμβουλίου Χωροταξίας.
Οι αλλαγές αφορούν κυρίως τη δυνατότητα ανάπτυξης μεγαλύτερων ξενοδοχειακών μονάδων, την ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας των προορισμών και την απόσυρση της πρόβλεψης για επιβολή νέου «πράσινου τέλους».
Η νέα Κοινή Υπουργική Απόφαση, η οποία αναμένεται να υπογραφεί και να δημοσιευθεί άμεσα, θα αποτελέσει το βασικό πλαίσιο χωροταξικού σχεδιασμού για την τουριστική ανάπτυξη της χώρας μέσα στα επόμενα χρόνια.
Τι αλλάζει στις μεγάλες ξενοδοχειακές επενδύσεις
Η σημαντικότερη μεταβολή αφορά τις 18 Δημοτικές Ενότητες της Ζώνης Α, δηλαδή τις περιοχές που χαρακτηρίζονται ως Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης λόγω της ιδιαίτερα υψηλής τουριστικής πίεσης.
Το αρχικό σχέδιο προέβλεπε ότι στα νησιά της συγκεκριμένης κατηγορίας οι νέες ξενοδοχειακές μονάδες δεν θα μπορούσαν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες, ακόμη και αν διέθεταν πολύ μεγαλύτερες εκτάσεις. Η πρόβλεψη αυτή είχε προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από ξενοδόχους και επενδυτές, οι οποίοι έκαναν λόγο για έναν οριζόντιο περιορισμό που λειτουργούσε αποτρεπτικά για μεγάλες και βιώσιμες επενδύσεις.
Στο τελικό κείμενο, για τις εκτός σχεδίου επενδύσεις, διατηρείται η ελάχιστη αρτιότητα των 16 στρεμμάτων για μονάδες έως 100 κλινών. Ωστόσο, για επενδύσεις μεγαλύτερης δυναμικότητας, εισάγεται ένα κλιμακωτό σύστημα, σύμφωνα με το οποίο για κάθε επιπλέον στρέμμα θα επιτρέπονται έως έξι πρόσθετες κλίνες.
Με τον τρόπο αυτό η συνολική δυναμικότητα μιας νέας ξενοδοχειακής μονάδας θα μπορεί να φθάνει έως τις 350 κλίνες, καταργώντας στην πράξη τον απόλυτο περιορισμό των 100 κλινών.
Ενδεικτικά:
για 100 κλίνες απαιτούνται 16 στρέμματα,
για 160 κλίνες περίπου 26 στρέμματα,
για 220 κλίνες 36 στρέμματα,
για 280 κλίνες 46 στρέμματα,
ενώ για το ανώτατο όριο των 350 κλινών απαιτούνται περίπου 58 στρέμματα.
Απομένει πάντως να αποσαφηνιστεί στην τελική διατύπωση της ΚΥΑ αν η αναλογία των έξι κλινών ανά επιπλέον στρέμμα θα εφαρμόζεται χωρίς πρόσθετους περιορισμούς ή αν θα συνοδεύεται από ειδικές πρόσθετες πολεοδομικές και περιβαλλοντικές προϋποθέσεις, όπως ζητά το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας.
Ποιες περιοχές αφορά
Στη Ζώνη Α εντάσσονται συνολικά 18 Δημοτικές Ενότητες, μεταξύ των οποίων η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος, περιοχές της Ρόδου, της Ζακύνθου, της Κέρκυρας, της Κω, της Τήνου, της Σύρου, της Πιερίας και της Κρήτης.
Η φιλοσοφία του νέου πλαισίου παραμένει η αυστηρότερη διαχείριση των ιδιαίτερα επιβαρυμένων τουριστικών προορισμών, δίνοντας προτεραιότητα στην αναβάθμιση των υφιστάμενων μονάδων. Ωστόσο, με τη νέα ρύθμιση επιτρέπεται πλέον η ανάπτυξη μεγαλύτερων ξενοδοχειακών συγκροτημάτων, υπό την προϋπόθεση ότι διαθέτουν την απαιτούμενη έκταση.
Τα Airbnb μπαίνουν στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας
Η δεύτερη σημαντική αλλαγή αφορά τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Για πρώτη φορά οι κλίνες που προέρχονται από πλατφόρμες όπως το Airbnb θα συνυπολογίζονται κανονικά κατά την εκτίμηση της τουριστικής φέρουσας ικανότητας κάθε περιοχής.
Η συγκεκριμένη πρόβλεψη δεν μεταβάλλει άμεσα τη σημερινή κατάταξη των προορισμών, αποκτά όμως ιδιαίτερη σημασία κατά την προβλεπόμενη αναθεώρηση του χωροταξικού σχεδιασμού ανά πενταετία.
Στην επόμενη αξιολόγηση θα συνεκτιμώνται πλέον όχι μόνο οι ξενοδοχειακές κλίνες και τα αδειοδοτημένα καταλύματα, αλλά και οι διαθέσιμες κλίνες των βραχυχρόνιων μισθώσεων, σε συνδυασμό με τον μόνιμο πληθυσμό, την έκταση κάθε Δημοτικής Ενότητας, τις υποδομές, τη διαχείριση υδάτων, αποβλήτων και ενέργειας, καθώς και τη συνολική περιβαλλοντική επιβάρυνση.
Αυτό σημαίνει ότι ένας προορισμός μπορεί στο μέλλον να μετακινηθεί σε αυστηρότερη κατηγορία, εφόσον αποδειχθεί ότι η πραγματική τουριστική του δυναμικότητα είναι σημαντικά μεγαλύτερη εξαιτίας της εκτεταμένης ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Παράλληλα, το νέο πλαίσιο δημιουργεί τη δυνατότητα να θεσπιστούν, όπου απαιτείται, ειδικοί περιορισμοί στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, όπως πλαφόν στον αριθμό ακινήτων ή κλινών, αναστολή νέων εγγραφών, χρονικοί περιορισμοί λειτουργίας ή καθορισμός ζωνών όπου θα απαγορεύεται η περαιτέρω ανάπτυξή τους. Οι περιορισμοί αυτοί δεν ενεργοποιούνται αυτόματα, αλλά θα μπορούν να εφαρμοστούν με ειδικές ρυθμίσεις ανά περιοχή.
Τέλος στο «πράσινο τέλος»
Η τρίτη σημαντική αλλαγή αφορά την απόσυρση της πρόβλεψης για επιβολή νέου «πράσινου τέλους» στις τουριστικές επιχειρήσεις.
Η συγκεκριμένη πρόταση είχε προκαλέσει έντονες αντιδράσεις από την ξενοδοχειακή αγορά, η οποία υποστήριζε ότι ο κλάδος επιβαρύνεται ήδη με σειρά φόρων και τελών, όπως το Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και το τέλος παρεπιδημούντων.
Οι φορείς του τουρισμού είχαν ζητήσει η πράσινη μετάβαση να στηριχθεί μέσα από χρηματοδοτικά εργαλεία και επενδυτικά κίνητρα και όχι με την επιβολή νέων οριζόντιων επιβαρύνσεων.
Τελικά, η σχετική πρόβλεψη αφαιρέθηκε από το τελικό κείμενο της ΚΥΑ, εξέλιξη που θεωρείται ότι ανταποκρίνεται σε ένα από τα βασικά αιτήματα της τουριστικής αγοράς.
Παράλληλα, το νέο χωροταξικό διατηρεί την απαγόρευση δημιουργίας διαφορετικών επιχειρήσεων ενοικιαζόμενων επιπλωμένων δωματίων και διαμερισμάτων μέσα στο ίδιο κτίριο, ενώ πλέον μετατοπίζει το βάρος από τις οριζόντιες απαγορεύσεις σε ένα πιο ευέλικτο σύστημα ελέγχου, το οποίο συνδέει τις νέες επενδύσεις με τη διαθέσιμη γη και την πραγματική φέρουσα ικανότητα κάθε τουριστικού προορισμού.
Οι πέντε ζώνες του νέου Χωροταξικού
Πέρα από τις τρεις βασικές αλλαγές που επήλθαν μετά τη δημόσια διαβούλευση, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό εισάγει μία συνολική κατηγοριοποίηση της χώρας σε πέντε ζώνες τουριστικής ανάπτυξης, με διαφορετικούς όρους δόμησης, επενδυτικές προτεραιότητες και βαθμό προστασίας. Η κατάταξη αυτή δεν αφορά μόνο τις δυνατότητες δημιουργίας νέων ξενοδοχειακών μονάδων, αλλά αποτελεί ουσιαστικά τον «χάρτη» πάνω στον οποίο θα βασιστεί η τουριστική ανάπτυξη της επόμενης δεκαετίας.
- Ζώνη Α: Οι πλέον επιβαρυμένοι προορισμοί
Στην πρώτη κατηγορία εντάσσονται οι περιοχές με τη μεγαλύτερη τουριστική πίεση, όπου η πολιτεία επιδιώκει να ελέγξει τη νέα δόμηση, δίνοντας προτεραιότητα στον εκσυγχρονισμό των υφιστάμενων μονάδων, στην περιβαλλοντική αναβάθμιση και στην ανάπτυξη υποδομών υψηλής ποιότητας.
Η ελάχιστη αρτιότητα παραμένει στα 16 στρέμματα, ωστόσο η σημαντικότερη αλλαγή αφορά τη δυνατότητα ανάπτυξης μεγαλύτερων ξενοδοχειακών μονάδων. Ενώ το αρχικό σχέδιο προέβλεπε ανώτατο όριο 100 κλινών, πλέον επιτρέπεται η δημιουργία μονάδων έως 350 κλινών, με αναλογία έξι επιπλέον κλινών για κάθε πρόσθετο στρέμμα γης πέραν των 16 στρεμμάτων.
Στην κατηγορία αυτή ανήκουν κορυφαίοι τουριστικοί προορισμοί, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Σκιάθος, τμήματα της Ρόδου, της Ζακύνθου, της Κέρκυρας, της Κω, της Κρήτης, της Σύρου, της Τήνου και της Πιερίας.
- Ζώνη Β: Ώριμες τουριστικές περιοχές
Η δεύτερη κατηγορία περιλαμβάνει περιοχές με ιδιαίτερα ανεπτυγμένη τουριστική δραστηριότητα, χωρίς όμως να εμφανίζουν τα επίπεδα κορεσμού της Ζώνης Α.
Η ελάχιστη αρτιότητα μειώνεται στα 12 στρέμματα, ενώ στα νησιά η μέγιστη δυναμικότητα νέων ξενοδοχείων μπορεί να φθάνει τις 350 κλίνες.
Στη Ζώνη Β κατατάσσονται, μεταξύ άλλων, η Θεσσαλονίκη, η Χαλκιδική, η Θάσος, τα Ιωάννινα, η Πάργα, το Ναύπλιο, η Ελαφόνησος, μεγάλο τμήμα της Αθηναϊκής Ριβιέρας, ο Πειραιάς, τα νησιά του Αργοσαρωνικού, η Πάρος, η Αντίπαρος, η Νάξος, η Ίος, η Φολέγανδρος, η Πάτμος, η Ρόδος, ο Άγιος Νικόλαος, το Ρέθυμνο και αρκετές ακόμη τουριστικές περιοχές.
- Ζώνη Γ: Αναπτυσσόμενοι προορισμοί
Στην τρίτη κατηγορία περιλαμβάνονται περιοχές που εμφανίζουν σημαντικές προοπτικές ανάπτυξης, χωρίς να έχουν ακόμη φτάσει στα επίπεδα των ώριμων προορισμών.
Η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα οκτώ στρέμματα και δεν προβλέπεται ενιαίος περιορισμός στον αριθμό των κλινών, καθώς στόχος είναι η οργανωμένη ανάπτυξη νέων τουριστικών προϊόντων και η αποφυγή των προβλημάτων υπερσυγκέντρωσης που αντιμετωπίζουν ήδη αρκετοί δημοφιλείς προορισμοί.
Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται η Καβάλα, η Πρέβεζα, η Καλαμάτα, η Πάτρα, η Αράχωβα, τα Καμένα Βούρλα, οι Δελφοί, η Ερέτρια, η Σκύρος, η Ιθάκη, η Ικαρία, η Λήμνος, η Σάμος, η Άνδρος, η Μήλος, η Σέριφος, η Κέα, η Κύθνος, η Αμοργός, η Κάλυμνος, η Αστυπάλαια, η Κάρπαθος, η Σύμη, η Τήλος, η Χάλκη, καθώς και πολλές ακόμη περιοχές της ηπειρωτικής και νησιωτικής Ελλάδας.
- Ζώνη Δ: Περιοχές πρώιμης ανάπτυξης
Η τέταρτη κατηγορία αφορά περιοχές όπου ο τουρισμός βρίσκεται ακόμη σε αρχικό στάδιο ανάπτυξης.
Η ελάχιστη αρτιότητα παραμένει επίσης στα οκτώ στρέμματα, ενώ το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση στην ήπια τουριστική ανάπτυξη, στην προστασία του φυσικού τοπίου, στην αξιοποίηση των πολιτιστικών πόρων και στη δημιουργία των αναγκαίων υποδομών πριν από την αύξηση της τουριστικής δραστηριότητας.
Στη Ζώνη Δ περιλαμβάνονται περιοχές όπως η Αλεξανδρούπολη, η Σαμοθράκη, η Κεραμωτή, η Έδεσσα, η Νάουσα, το Λιτόχωρο, το Δίον, ο Πολύγυρος, τα Γρεβενά, η Φλώρινα, το Μέτσοβο, η Κόνιτσα, τα Τζουμέρκα, η Ηγουμενίτσα, η λίμνη Πλαστήρα, η Μακρινίτσα, τα Τρίκαλα, η Λαμία, η Κάρυστος, η Μονεμβασιά, η Αρχαία Ολυμπία, τα Καλάβρυτα, η Ναύπακτος, το Καρπενήσι, το Γαλαξίδι και πολλές ακόμη περιοχές.
- Ζώνη Ε: Ειδικές μορφές τουρισμού
Η πέμπτη κατηγορία καλύπτει το μεγαλύτερο μέρος της ελληνικής επικράτειας και αφορά περιοχές όπου η τουριστική ανάπτυξη παραμένει περιορισμένη.
Και εδώ η ελάχιστη αρτιότητα ορίζεται στα οκτώ στρέμματα, ενώ η έμφαση μετατοπίζεται στις ειδικές μορφές τουρισμού, όπως ο αγροτουρισμός, ο ορεινός και οικοτουρισμός, ο πολιτιστικός και θρησκευτικός τουρισμός, ο γαστρονομικός τουρισμός και η αξιοποίηση παραδοσιακών οικισμών και εγκαταλελειμμένων κτισμάτων.
Διαχωρισμός και των νησιών
Παράλληλα, το νέο χωροταξικό κατατάσσει όλα τα ελληνικά νησιά –πλην της Κρήτης και της Εύβοιας– σε τρεις ομάδες, ανάλογα με την έκτασή τους.
Στην πρώτη ομάδα περιλαμβάνονται τα μεγαλύτερα νησιά, όπως η Κέρκυρα, η Ρόδος, η Κως, η Ζάκυνθος, η Κεφαλονιά, η Λέσβος, η Χίος, η Σάμος, η Νάξος και η Κάρπαθος.
Στη δεύτερη ομάδα κατατάσσονται μεσαίου μεγέθους νησιά, όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος, η Τήνος, η Σύρος, η Σίφνος, η Σέριφος, η Ίος, η Αμοργός, η Κάλυμνος, η Λέρος, η Σκιάθος, η Σκόπελος και δεκάδες ακόμη νησιά.
Η τρίτη ομάδα αφορά τα μικρότερα κατοικημένα και ακατοίκητα νησιά, όπου προβλέπονται αυστηρότεροι όροι προστασίας και ιδιαίτερα ήπιες μορφές τουριστικής ανάπτυξης.
Διαφορετικοί όροι δόμησης
Μέχρι να ολοκληρωθούν τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, οι βασικοί όροι αρτιότητας διαμορφώνονται ως εξής:
Ζώνη Α: ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων.
Ζώνη Β: ελάχιστη αρτιότητα 12 στρεμμάτων.
Ζώνες Γ, Δ και Ε: ελάχιστη αρτιότητα οκτώ στρεμμάτων.
Παράλληλα, προβλέπεται ότι ο πολεοδομικός σχεδιασμός θα μπορεί, όπου απαιτείται, να επιβάλλει ακόμη αυστηρότερους περιορισμούς για την προστασία του περιβάλλοντος, της φέρουσας ικανότητας και της ποιότητας ζωής.
Η κατηγοριοποίηση δεν είναι οριστική
Ένα από τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά του νέου πλαισίου είναι ότι η κατάταξη των περιοχών δεν θα είναι μόνιμη.
Κάθε πέντε χρόνια θα επανεξετάζεται με βάση επικαιροποιημένους δείκτες, στους οποίους πλέον θα συνυπολογίζονται και οι κλίνες των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Έτσι, ένας προορισμός που σήμερα θεωρείται αναπτυσσόμενος μπορεί να μετακινηθεί σε αυστηρότερη κατηγορία, εφόσον διαπιστωθεί σημαντική αύξηση της πραγματικής τουριστικής πίεσης.
Το νέο επενδυτικό τοπίο
Το νέο Ειδικό Χωροταξικό επιχειρεί να ισορροπήσει ανάμεσα στην ανάγκη προστασίας των κορεσμένων προορισμών και στη διατήρηση ενός ελκυστικού επενδυτικού περιβάλλοντος.
Η κατάργηση του απόλυτου ορίου των 100 κλινών στις περιοχές της Ζώνης Α, η ένταξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων στον υπολογισμό της φέρουσας ικανότητας και η απόσυρση του «πράσινου τέλους» αποτελούν τις σημαντικότερες παρεμβάσεις που διαφοροποιούν το τελικό κείμενο από εκείνο που είχε τεθεί σε δημόσια διαβούλευση.
Παράλληλα, διατηρούνται οι αυξημένες απαιτήσεις σε αρτιότητα, οι αυστηρότερες περιβαλλοντικές προδιαγραφές και η δυνατότητα επιβολής ειδικών περιορισμών μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού, με στόχο η μελλοντική τουριστική ανάπτυξη να συνδέεται περισσότερο με τη φέρουσα ικανότητα κάθε προορισμού και λιγότερο με οριζόντιες απαγορεύσεις.
Τι προβλέπει το σχέδιο για τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών
Πέρα από τις σημαντικές αλλαγές που επήλθαν στη Ζώνη Α, το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό διατηρεί τη βασική φιλοσοφία της αρχικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης για τις υπόλοιπες κατηγορίες περιοχών, δίνοντας έμφαση στην ποιοτική αναβάθμιση του τουριστικού προϊόντος, στις ειδικές μορφές τουρισμού και στη βιώσιμη ανάπτυξη.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές (Κατηγορία Β), το σχέδιο προβλέπει την παροχή κινήτρων για τον εκσυγχρονισμό και την περιβαλλοντική αναβάθμιση των υφιστάμενων τουριστικών καταλυμάτων, τη δημιουργία νέων μονάδων τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, την ανάπτυξη οργανωμένων τουριστικών κατασκηνώσεων πολυτελούς διαβίωσης (glamping), καθώς και τη μετατροπή παραδοσιακών ή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες.
Παράλληλα, προβλέπεται η ανάπτυξη δικτύων τουριστικών προορισμών, η εκπόνηση Σχεδίων Διαχείρισης Τουριστικών Προορισμών, η προώθηση Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας (ΣΒΑΚ) και η ενίσχυση των μεταφορικών, ψηφιακών, περιβαλλοντικών και υγειονομικών υποδομών που στηρίζουν τη λειτουργία των προορισμών.
Σε επίπεδο δόμησης, διατηρείται ως βασικός κανόνας η ελάχιστη αρτιότητα των 12 στρεμμάτων για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ στα νησιά επιτρέπονται μονάδες δυναμικότητας έως 350 κλινών.
Έμφαση στην οργανωμένη ανάπτυξη των αναδυόμενων προορισμών
Για τις Αναπτυσσόμενες Περιοχές (Κατηγορία Γ), το σχέδιο δίνει ιδιαίτερη βαρύτητα στην οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη, ώστε να αποφευχθούν τα προβλήματα υπερσυγκέντρωσης που παρατηρούνται σήμερα στους πλέον δημοφιλείς προορισμούς.
Προβλέπονται κίνητρα για αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, αξιοποίηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, δημιουργία νέων μονάδων υψηλής κατηγορίας, καθώς και ανάπτυξη εγκαταστάσεων glamping.
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στην αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών με αρχιτεκτονικό ενδιαφέρον, μέσω της μετατροπής υφιστάμενων κτισμάτων σε τουριστικά καταλύματα ή της υλοποίησης νέων επενδύσεων με ειδικά κίνητρα.
Παράλληλα, προβλέπεται η ενίσχυση της συνεργασίας μεταξύ γειτονικών τουριστικών περιοχών, η εκπόνηση σχεδίων διαχείρισης προορισμών, η εφαρμογή Σχεδίων Βιώσιμης Αστικής Κινητικότητας και η αναβάθμιση βασικών υποδομών.
Για τις περιοχές αυτές, η ελάχιστη αρτιότητα παραμένει στα 8 στρέμματα, χωρίς να προβλέπεται ενιαίος περιορισμός στον αριθμό των κλινών.
Ήπια ανάπτυξη στις περιοχές πρώιμου τουρισμού
Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης (Κατηγορία Δ), η βασική κατεύθυνση είναι η σταδιακή και ήπια ανάπτυξη του τουρισμού.
Το σχέδιο προβλέπει την αναβάθμιση των υφιστάμενων καταλυμάτων, την ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού, τη μετατροπή παραδοσιακών κτιρίων σε ξενοδοχειακές μονάδες, την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και τη δημιουργία δικτύων συνεργασίας με πιο ανεπτυγμένους προορισμούς των κατηγοριών Β και Γ.
Και εδώ η ελάχιστη αρτιότητα για νέες ξενοδοχειακές μονάδες παραμένει στα 8 στρέμματα, ενώ επιτρέπεται η δημιουργία μονάδων από δύο έως πέντε αστέρων.
Στήριξη των ειδικών μορφών τουρισμού
Η Κατηγορία Ε, που καλύπτει μεγάλο μέρος της ενδοχώρας, εστιάζει κυρίως στην ανάπτυξη ειδικών και εναλλακτικών μορφών τουρισμού.
Μεταξύ των βασικών κατευθύνσεων περιλαμβάνονται η ανάπτυξη αγροτουρισμού, ορεινού και οικοτουρισμού, η αξιοποίηση παραδοσιακών οικισμών, η μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικά καταλύματα, η ανάπτυξη οργανωμένων μονάδων glamping και η παροχή πολεοδομικών κινήτρων μέσω των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Και στις περιοχές αυτές η ελάχιστη αρτιότητα παραμένει στα 8 στρέμματα.
Οι ειδικές προβλέψεις για τα νησιά
Ιδιαίτερο κεφάλαιο του νέου χωροταξικού αφορά τη νησιωτική Ελλάδα, η οποία διαχωρίζεται σε τρεις ομάδες, ανάλογα με το μέγεθος κάθε νησιού.
Για τα μεγάλα νησιά προβλέπεται η δημιουργία ζωνών τουριστικής ανάπτυξης και ζωνών προστασίας φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος μέσω των νέων πολεοδομικών σχεδίων, ενώ οι νέες τουριστικές εγκαταστάσεις θα πρέπει να προσαρμόζονται στην κλίμακα και τη μορφολογία των οικισμών.
Για τα νησιά μεσαίου μεγέθους διατηρείται η κατεύθυνση ανάπτυξης ξενοδοχείων τριών έως πέντε αστέρων, με ιδιαίτερη έμφαση στην αποκατάσταση παραδοσιακών κτισμάτων και στην ένταξη των νέων μονάδων στο τοπίο.
Αντίθετα, στα μικρότερα νησιά προβλέπονται αυστηρότεροι περιορισμοί, με έμφαση αποκλειστικά σε ήπιες μορφές τουρισμού και περιορισμένη τουριστική ανάπτυξη, ώστε να προστατευθούν τα ιδιαίτερα οικολογικά και τοπιολογικά χαρακτηριστικά τους.
Αυστηρότερο πλαίσιο στις παράκτιες περιοχές
Το σχέδιο προβλέπει επίσης ειδικές ρυθμίσεις για την παράκτια ζώνη.
Μέχρι να ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός, προτείνεται ο περιορισμός της εγκατάστασης νέων δραστηριοτήτων υψηλής περιβαλλοντικής όχλησης που δεν συμβαδίζουν με την τουριστική ανάπτυξη, ενώ ενθαρρύνονται έργα προστασίας των ακτών από τη διάβρωση.
Παράλληλα, θεσπίζεται πλήρης απαγόρευση κάθε μορφής κατασκευής ή διαμόρφωσης σε απόσταση 0 έως 25 μέτρων από την ακτογραμμή, με εξαίρεση έργα πρόσβασης για άτομα με αναπηρία, ασθενοφόρα και τις προβλέψεις της νομοθεσίας για τον αιγιαλό.
Έμφαση στην προστασία του περιβάλλοντος και της πολιτιστικής κληρονομιάς
Το νέο χωροταξικό προβλέπει ακόμη ειδικές κατευθύνσεις για τις προστατευόμενες περιοχές Natura, τους παραδοσιακούς και εγκαταλελειμμένους οικισμούς, τους αρχαιολογικούς χώρους και τα μνημεία.
Στις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών επιτρέπονται αποκλειστικά ήπιες και φιλικές προς το περιβάλλον μορφές τουριστικής ανάπτυξης, ενώ οι οργανωμένοι υποδοχείς τουριστικών δραστηριοτήτων θα μπορούν να χωροθετούνται μόνο εφόσον πληρούν αυστηρές περιβαλλοντικές προϋποθέσεις.
Παράλληλα, ενθαρρύνεται η αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών και παραδοσιακών κτισμάτων, η βελτίωση της προσβασιμότητας σε μνημεία και αρχαιολογικούς χώρους, καθώς και η δημιουργία θεματικών δικτύων πολιτιστικού τουρισμού, με στόχο τη σύνδεση της τουριστικής ανάπτυξης με την προστασία και ανάδειξη της φυσικής και πολιτιστικής κληρονομιάς της χώρας.
Σημειώνεται, ότι μία από τις σημαντικότερες διαφοροποιήσεις του τελικού κειμένου σε σχέση με το αρχικό σχέδιο είναι η κατάργηση των προβλέψεων για την επιβολή ειδικού «πράσινου τέλους» υπέρ του Πράσινου Ταμείου στις περιοχές των κατηγοριών Α, Β και Γ, ανταποκρινόμενη στις έντονες αντιδράσεις της τουριστικής αγοράς κατά τη διάρκεια της δημόσιας διαβούλευσης.