Νέα δυνατότητα για τη διάσωση της κύριας κατοικίας αποκτούν από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 οφειλέτες που προσφεύγουν στον εξωδικαστικό μηχανισμό, με ένα όμως σαφές αντάλλαγμα: η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τους μπορεί να οδηγηθεί σε εκποίηση για την αποπληρωμή των χρεών.
Η αλλαγή προβλέπεται στο άρθρο 14 του ν. 5313/2026, με τον ίδιο τον νόμο να ορίζει ως ημερομηνία έναρξης ισχύος της νέας διαδικασίας την 21η Σεπτεμβρίου 2026.
Δεν πρόκειται, πάντως, για μια γενική και αυτόματη «ασυλία» της πρώτης κατοικίας. Ο ακριβής νομικός όρος είναι κύρια κατοικία και η προστασία της συνδέεται με σύμβαση αναδιάρθρωσης μέσω του εξωδικαστικού και με την εκποίηση άλλων ακινήτων, μόνο στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.
Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση
Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον εξωδικαστικό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλουν αντιπρόταση που προβλέπει την εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, εξαιρώντας την κύρια κατοικία.
Αυτό σημαίνει ότι ένα δεύτερο σπίτι, εξοχικό, οικόπεδο ή άλλο ακίνητο μπορεί να ενταχθεί στη διαδικασία εκποίησης, εφόσον αυτό απαιτείται για την εξυπηρέτηση των οφειλών. Ο νόμος δεν προβλέπει ότι πρέπει υποχρεωτικά να χαθούν όλα τα υπόλοιπα ακίνητα.
Για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών που ήδη καλύπτονται από το καθεστώς υποχρεωτικής πρότασης του εξωδικαστικού —μεταξύ αυτών ευάλωτοι και επιλέξιμοι οφειλέτες με τα διευρυμένα κριτήρια— οι πιστωτές υποχρεούνται να καταθέσουν τη συγκεκριμένη αντιπρόταση. Ο οφειλέτης, σε κάθε περίπτωση, διατηρεί το δικαίωμα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.
Τι αλλάζει σε «κούρεμα» και μηνιαία δόση
Εδώ βρίσκεται και ένα από τα σημαντικότερα σημεία της αλλαγής.
Όταν εφαρμοστεί η συγκεκριμένη μορφή ρύθμισης, για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων λαμβάνεται ως αξία ακίνητης περιουσίας μόνο η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ η εκποίηση των άλλων ακινήτων καταγράφεται ως όρος της σύμβασης αναδιάρθρωσης.
Το Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών έχει εξηγήσει ότι η δυνατότητα αυτή δημιουργήθηκε ακριβώς ώστε ο οφειλέτης να μπορεί να διαχωρίζει την κατοικία που θέλει να διασώσει από την υπόλοιπη περιουσία του, με το ύψος του «κουρέματος» και της μηνιαίας δόσης να υπολογίζεται με βάση την αξία της κατοικίας, εφόσον επιλεγεί η ρευστοποίηση της υπόλοιπης περιουσίας.
Αυτό δεν σημαίνει εγγυημένο συγκεκριμένο ποσοστό κουρέματος για κάθε οφειλέτη. Το αποτέλεσμα εξαρτάται από τα δεδομένα της κάθε υπόθεσης και την πρόταση που θα παραχθεί μέσω του μηχανισμού.
Πότε προστατεύεται πραγματικά το σπίτι
Η προστασία ενεργοποιείται αφού υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης και για όσο διάστημα αυτή τηρείται.
Κατά το διάστημα αυτό, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να επισπεύσουν αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα επ’ αυτής, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν προσημείωση σε υποθήκη. Οι ήδη υπάρχουσες υποθήκες, προσημειώσεις και άλλα εμπράγματα δικαιώματα, όμως, διατηρούνται.
Εάν ο οφειλέτης αθετήσει τη συμφωνία, η συγκεκριμένη προστασία παύει και οι πιστωτές μπορούν να κινηθούν εκ νέου κατά της κύριας κατοικίας, σύμφωνα με όσα προβλέπει ο νόμος.
Τι γίνεται αν η κατοικία ανήκει και σε άλλο πρόσωπο
Υπάρχει ειδική πρόβλεψη και για τις περιπτώσεις συνιδιοκτησίας.
Εάν η κύρια κατοικία ανήκει κατά ποσοστό και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για την οφειλή του αιτούντος, απαιτείται συνυποβολή της αίτησης και συνυπογραφή της σύμβασης από το συγκεκριμένο πρόσωπο, ώστε να μπορεί να εφαρμοστεί η νέα αντιπρόταση.
Δεύτερη ευκαιρία και για παλιές αποτυχημένες ρυθμίσεις
Ο νόμος ανοίγει παράλληλα ένα προσωρινό παράθυρο για οφειλέτες που είχαν ενταχθεί στο παρελθόν στον εξωδικαστικό αλλά έχασαν τη ρύθμιση λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.
Για έξι μήνες από την έναρξη ισχύος της νέας διάταξης προβλέπεται δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης υπό τις ειδικές προϋποθέσεις του νόμου. Η μεταβατική διάταξη καλύπτει υπό όρους και οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ζητήσει υπαγωγή στον νόμο 3869/2010.
Τι πρέπει να κρατήσουν οι οφειλέτες
Η αλλαγή της 21ης Σεπτεμβρίου δεν επαναφέρει μια οριζόντια προστασία πρώτης κατοικίας όπως υπήρχε σε παλαιότερα καθεστώτα.
Δημιουργεί όμως μια νέα επιλογή μέσα στον εξωδικαστικό μηχανισμό: ο οφειλέτης μπορεί να διασώσει την κύρια κατοικία του, αποδεχόμενος ότι άλλα ακίνητα θα χρησιμοποιηθούν για την αποπληρωμή των πιστωτών.
Με απλά λόγια, η νέα λογική είναι «κρατώ το σπίτι στο οποίο μένω και αξιοποιώ ή χάνω μέρος της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας για να ρυθμίσω τα χρέη μου».