Σε μια αγορά για γερά πορτοφόλια έχει μετατραπεί η Αθηναϊκή Ριβιέρα με πολυτελείς κατοικίες να πωλούνται ακόμη και πάνω από 30.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο και ξένους κροίσους να επενδύουν εκατομμύρια ευρώ στο παραλιακό μέτωπο της Αττικής.
Από τη Γλυφάδα και τη Βούλα μέχρι τη Βουλιαγμένη και το Σούνιο νεόδμητα διαμερίσματα με θέα στη θάλασσα, ρετιρέ με ιδιωτικές πισίνες και πολυτελείς βίλες συγκεντρώνουν το ενδιαφέρον αγοραστών από την Ευρώπη, τις ΗΠΑ και τη Μέση Ανατολή.
Η μεγάλη επένδυση στο Ελληνικό και η περιορισμένη προσφορά ακινήτων διατηρούν τις τιμές σε ανοδική τροχιά. Την ίδια ώρα, η αύξηση που έρχεται στον φόρο μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φορολογικούς κατοίκους χωρών εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου αναμένεται να ανεβάσει ταχύτητα στις αγοραπωλησίες το πρώτο εξάμηνο του 2027. Πολλοί ξένοι αγοραστές εκτιμάται ότι θα σπεύσουν να κλείσουν τις συμφωνίες τους πριν από την 1η Ιουλίου 2027, για να προλάβουν τον αυξημένο φόρο και να γλιτώσουν χιλιάδες ευρώ.
Ο χάρτης των τιμών
Η Βουλιαγμένη κρατά τα σκήπτρα της ακριβότερης περιοχής της Αθηναϊκής Ριβιέρας. Σύμφωνα με τα στοιχεία του Spitogatos για το τρίτο τρίμηνο του 2026, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης κατοικιών διαμορφώθηκε στα 7.442 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο.
Ακολουθούν η Βούλα με 6.389 ευρώ, το Ελληνικό με 5.849 ευρώ και η Γλυφάδα με 5.758 ευρώ ανά τετραγωνικό. Με βάση τις τιμές αυτές, για την αγορά κατοικίας 100 τετραγωνικών μέτρων στη Βουλιαγμένη απαιτούνται περίπου 744.000 ευρώ, χωρίς να υπολογίζονται φόροι και έξοδα μεταβίβασης.
Στη Βούλα το αντίστοιχο ποσό πλησιάζει τα 639.000 ευρώ και στη Γλυφάδα τα 576.000 ευρώ. Πρόκειται, πάντως, για τιμές αγγελιών, οι οποίες δεν ταυτίζονται απαραίτητα με τα ποσά στα οποία κλείνουν τελικά οι συναλλαγές.
Πολυτελείς κατοικίες
Στην αγορά των πολυτελών ακινήτων οι τιμές κινούνται πολύ υψηλότερα από τους μέσους όρους. Σύμφωνα με στοιχεία της Engel & Völkers, στη Βουλιαγμένη οι τιμές κατοικιών κυμαίνονται από 8.500 έως πάνω από 12.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, με ετήσια άνοδο 5%-7%. Στα ακίνητα της υπερπολυτελούς αγοράς, σύμφωνα με τη Savills, οι τιμές φθάνουν έως και τα 29.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Στη Γλυφάδα, όπου καταγράφεται μεγάλο αγοραστικό ενδιαφέρον, οι τιμές κινούνται μεταξύ 5.300 και άνω των 9.000 ευρώ το τετραγωνικό, σημειώνοντας ετήσια αύξηση 8%-9%, ενώ οι πολυτελείς κατοικίες πωλούνται από 10.000 έως 16.000 ευρώ το τετραγωνικό. Η περιοχή συγκεντρώνει το 27,5% της δραστηριότητας νεόδμητων κατασκευών των νοτίων προαστίων.
Στη Βούλα οι τιμές διαμορφώνονται από 6.000 έως 8.000 ευρώ το τετραγωνικό με ετήσιες αυξήσεις 7%-8%, ενώ σε ακίνητα υψηλών προδιαγραφών αγγίζουν τα 18.000 ευρώ το τετραγωνικό. Στο Ελληνικό κυμαίνονται μεταξύ 6.500 και άνω των 8.500 ευρώ, με ετήσια άνοδο 10%-12%, ενώ στις νέες οικιστικές αναπτύξεις της μεγάλης ανάπλασης ξεκινούν συχνά από 10.000 ευρώ.
Στη Βάρκιζα οι τιμές κινούνται μεταξύ 4.800 και 7.000 ευρώ το τετραγωνικό, στο Λαγονήσι από 3.000 έως 5.500 ευρώ και στο Σούνιο από 5.500 έως πάνω από 7.500 ευρώ. Στην αγορά πολυτελών κατοικιών στο Παλαιό Φάληρο και τον Άλιμο καταγράφονται τιμές από 6.000 έως 12.000 ευρώ το τετραγωνικό.
Κατοικίες εκατομμυρίων
Οι τιμές των πολυτελών κατοικιών που διατίθενται προς πώληση στην Αθηναϊκή Ριβιέρα προκαλούν ίλιγγο. Στη Γλυφάδα, πολυτελές ρετιρέ 276 τετραγωνικών μέτρων με ιδιωτική πισίνα προσφέρεται έναντι 3,4 εκατ. ευρώ, ενώ στη Βουλιαγμένη κατοικία 500 τετραγωνικών μέτρων κοντά στη θάλασσα, με πισίνα, γυμναστήριο και κινηματογράφο, διατίθεται από την Engel & Völkers έναντι 6,75 εκατ. ευρώ.
Στο Ελληνικό, η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών της πρώτης φάσης του έργου διαμορφώνεται περίπου στα 10.600 ευρώ το τετραγωνικό, ενώ στον Riviera Tower καταγράφονται τιμές που φθάνουν έως και τα 32.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.
Οι ξένοι αγοραστές
Ολοένα και περισσότεροι ξένοι αναζητούν κατοικία στην Αθηναϊκή Ριβιέρα όχι μόνο για τις διακοπές τους αλλά και για μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα. Επιχειρηματίες, στελέχη πολυεθνικών εταιρειών, επενδυτές και ομογενείς με υψηλή οικονομική επιφάνεια στρέφονται στα νότια προάστια, επιδιώκοντας να συνδυάσουν την κατοικία κοντά στη θάλασσα με την εύκολη πρόσβαση στο κέντρο της Αθήνας και στο αεροδρόμιο.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις της Engel & Völkers, οι ξένοι αντιπροσωπεύουν το 55%-60% της δραστηριότητας στην αγορά πολυτελών κατοικιών των νοτίων προαστίων. Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον προέρχεται από τις ΗΠΑ, το Ισραήλ, την Τουρκία και τα Ηνωμένα Αραβικά Εμιράτα, ενώ ισχυρή είναι και η παρουσία ευρωπαίων αγοραστών, ιδιαίτερα από το Ηνωμένο Βασίλειο.
Στην κορυφή των προτιμήσεών τους βρίσκονται νεόδμητα διαμερίσματα και ρετιρέ ενεργειακής κλάσης Α+, με θέα στη θάλασσα, υψηλά επίπεδα ασφάλειας και υπηρεσίες πολυτελείας.
Τα στοιχεία της Greece Sotheby’s International Realty για το πρώτο εξάμηνο του 2026 δείχνουν ότι στο σύνολο της ελληνικής αγοράς πολυτελών κατοικιών που παρακολουθεί η εταιρεία, το 17,4% των αιτημάτων αγοράς προήλθε από τη Βρετανία, το 14,5% από τις ΗΠΑ, το 6,3% από τη Γαλλία και το 4,2% από την Αυστραλία. Η διάμεση αξία των ακινήτων για τα οποία εκδηλώθηκε ενδιαφέρον έφθασε τα 2,95 εκατ. ευρώ, αυξημένη κατά 28% σε σχέση με το αντίστοιχο εξάμηνο του 2025.
Σημαντική παρουσία στην αγορά έχουν οι πλούσιοι ξένοι που εντάσσονται στο ειδικό φορολογικό καθεστώς non-dom, μεταφέροντας τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα. Το καθεστώς προβλέπει, υπό προϋποθέσεις, ετήσιο κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ για τα εισοδήματα αλλοδαπής προέλευσης, ανεξάρτητα από το ύψος τους, για διάστημα έως 15 ετών. Για την υπαγωγή απαιτείται επένδυση τουλάχιστον 500.000 ευρώ στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με στοιχεία της Greece Sotheby’s, το μερίδιο των αγοραστών αυτής της κατηγορίας έφθασε στο 29% της αξίας των συναλλαγών της εταιρείας το 2025, από 14% το 2024. Μάλιστα, το 88% των συναλλαγών τους πραγματοποιήθηκε στην Αθηναϊκή Ριβιέρα, με τους Βρετανούς να έχουν την ισχυρότερη παρουσία.
Το αυξανόμενο ενδιαφέρον εύπορων ξένων για την Αθήνα ανέδειξαν πρόσφατα σε δημοσίευμά τους και οι «Financial Times», συνδέοντας τη μετακίνησή τους στην ελληνική πρωτεύουσα με τα φορολογικά κίνητρα που προσφέρει η χώρα σε επιχειρηματίες, επενδυτές και στελέχη επιχειρήσεων.
Ο μαγνήτης του Ελληνικού
Μεγάλο μερίδιο από την πίτα των εκατομμυρίων διεκδικεί το Ελληνικό, όπου οι πολυτελείς κατοικίες προσελκύουν έλληνες και ξένους αγοραστές. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Lamda Development για το τέλος Αυγούστου 2026, από τις 1.065 κατοικίες που είχαν διατεθεί στην αγορά, οι 315 στο παραλιακό μέτωπο είχαν απορροφηθεί πλήρως, ενώ στο συγκρότημα Little Athens είχε πωληθεί ή δεσμευθεί το 81% των 750 κατοικιών.
Το 49% των αγοραστών είναι κάτοικοι Ελλάδας, το 19% προέρχεται από την ελληνική διασπορά και το 28% είναι διεθνείς αγοραστές. Από πλευράς χρήσης, το 37% επιλέγει κατοικία για διακοπές, το 31% για επένδυση ή εκμίσθωση και το 30% για κύρια κατοικία. Οι πρώτες παραδόσεις κατοικιών αναμένονται το 2027.
Ειδικοί του real estate βλέπουν νέο κύμα αγοραπωλησιών το οποίο θα προκαλέσει η αύξηση του φόρου μεταβίβασης από 3% σε 15% για αγορές κατοικιών από φυσικά πρόσωπα με φορολογική κατοικία εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης και Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.
Το μέτρο προβλέπεται να εφαρμοστεί σε οριστικά συμβόλαια από την 1η Ιουλίου 2027 και μέχρι τότε οι αγοραστές που υπάγονται στο μέτρο έχουν ισχυρό οικονομικό κίνητρο να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις τους.
Για κατοικία φορολογητέας αξίας 1 εκατ. ευρώ, ο φόρος μεταβίβασης μαζί με την εισφορά υπέρ των δήμων θα αυξηθεί από 30.900 σε 154.500 ευρώ, δηλαδή κατά 123.600 ευρώ. Για ακίνητο αξίας 3 εκατ. ευρώ, η πρόσθετη επιβάρυνση φθάνει τα 370.800 ευρώ. Για τον λόγο αυτό η αγορά περιμένει αύξηση των συναλλαγών τους πρώτους έξι μήνες του 2027, καθώς οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές θα σπεύσουν να προλάβουν τον πενταπλασιασμό του φόρου.
Ξένες επενδύσεις
Πάνω από 1 δισ. ευρώ έφεραν οι ξένοι επενδυτές στην ελληνική αγορά ακινήτων το πρώτο εξάμηνο του 2026. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος, οι άμεσες ξένες επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε 1,027 δισ. ευρώ, καταγράφοντας αύξηση 9,5% σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2025, όταν είχαν διαμορφωθεί σε 938,3 εκατ. ευρώ. Μάλιστα, το πρώτο τρίμηνο του έτους οι εισροές κεφαλαίων σημείωσαν άλμα 43,4%, φθάνοντας τα 511,6 εκατ. ευρώ, ενώ το δεύτερο τρίμηνο περιορίστηκαν κατά 11,3% σε ετήσια βάση, στα 515,8 εκατ. ευρώ.