Ακίνητα: Τι αλλάζει με το νέο κληρονομικό δίκαιο

Σήμερα, χιλιάδες κληρονομικά και εξ αδιαιρέτου ακίνητα παραμένουν για χρόνια ανεκμετάλλευτα, όχι επειδή δεν έχουν αξία, αλλά επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν μπορούν να συμφωνήσουν μεταξύ τους για τη χρήση ή τη γενικότερη χρήση τους. Σε ένα πατρικό για παράδειγμα, μπορεί να κατοικεί μόνο ένας κληρονόμος, ενώ οι υπόλοιποι δεν έχουν καμία πρόσβαση και συνεχίζουν να πληρώνουν ΕΝΦΙΑ, επισκευές και άλλες υποχρεώσεις. Επιπλέον, σε ένα αγροτεμάχιο κάποιος μπορεί να έχει χτίσει σπίτι και να θεωρεί ότι «το σπίτι και το κομμάτι γύρω του είναι δικά του». Την ίδια ώρα, σε μια άλλη περίπτωση, άλλος θέλει να πουλήσει, άλλος να νοικιάσει και άλλος να μη γίνει τίποτα.

Και επειδή όσο το πρόβλημα παραμένει άλυτο, η περιουσία συχνά απαξιώνεται και περνά στην επόμενη γενιά με περισσότερους συγκύριους και μικρότερα ποσοστά, η λύση δεν πρέπει να αναζητείται (με την πρώτη δυσκολία) στο δικαστήριο. Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει πρώτα να γνωρίζουν τι έχουν πραγματικά, τι επιτρέπεται πολεοδομικά να κάνουν, τι είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο και ποια λύση διατηρεί την αξία του ακινήτου. Γι’ αυτό πριν από τη διανομή, χρειάζεται τεχνικός και νομικός έλεγχος. Και τώρα με την αλλαγή του σκηνικού στο κληρονομικό δίκαιο – από την περασμένη εβδομάδα – υπάρχουν περισσότερα…«όπλα» στη διάθεσή τους.

Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις-απαντήσεις, όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη όσοι κληρονομούν εξ αδιαιρέτου ακίνητα – και όχι μόνο – προκειμένου και οι τσακωμοί να αποφεύγονται και η περιουσία τους να μην απαξιώνεται.

Εξ αδιαιρέτου ακίνητο: τι σημαίνει;

Σημαίνει πως κάθε συγκύριος έχει (ιδανικό) ποσοστό πάνω σε ολόκληρο το ακίνητο και όχι αυτομάτως ένα συγκεκριμένο φυσικό τμήμα. Για παράδειγμα: αν τρία αδέλφια έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 900 τ.μ., αυτό δεν σημαίνει ότι ο καθένας έχει συγκεκριμένα 300 τ.μ. Το ίδιο ισχύει όταν κάποιος χρησιμοποιεί επί χρόνια ένα μέρος του ακινήτου. Η πραγματική χρήση δεν ταυτίζεται από μόνη της με αυτοτελή κυριότητα. Αυτό είναι το πρώτο σημείο που πρέπει να κατανοήσουν οι συγκύριοι, γιατί πολλές οικογενειακές διαφωνίες ξεκινούν από την πεποίθηση ότι «εγώ χρησιμοποιώ αυτό το κομμάτι, άρα είναι δικό μου».

Τι γίνεται στην περίπτωση όταν ένας μένει στο ακίνητο και οι άλλοι μόνο πληρώνουν;

Πρόκειται για μια από τις συνηθέστερες αιτίες σύγκρουσης. Ενας συγκύριος μπορεί να κατοικεί στο κοινό σπίτι ή να το χρησιμοποιεί αποκλειστικά, ενώ οι υπόλοιποι δεν απολαμβάνουν το ακίνητο αλλά εξακολουθούν να έχουν φορολογικές και άλλες επιβαρύνσεις. Η κατάσταση αυτή δεν πρέπει να διαιωνίζεται με προφορικές οικογενειακές συνεννοήσεις. Χρειάζεται να εξεταστεί μόνιμη λύση: συμφωνία για τη χρήση, εξαγορά ποσοστών, διανομή, κοινή πώληση ή, αν η συνεννόηση αποτύχει, δικαστική διανομή. Το ζητούμενο είναι το ακίνητο να πάψει να αποτελεί μόνιμη πηγή εξόδων και σύγκρουσης.

Τι αλλάζει με το νέο κληρονομικό δίκαιο για τα ακίνητα;

Για τον ιδιοκτήτη, οι βασικές αλλαγές μπορούν να συνοψιστούν σε τρία βασικά σημεία:

(Α) Περιορίζεται ο κατακερματισμός της περιουσίας. Η νέα κατεύθυνση του κληρονομικού δικαίου επιχειρεί να περιορίσει τη δημιουργία συνεχώς μικρότερων εξ αδιαιρέτου ποσοστών που συχνά αφήνουν ένα ακίνητο ανενεργό και δύσκολο να αξιοποιηθεί.

(Β) Η νόμιμη μοίρα αποκτά διαφορετική πρακτική αντιμετώπιση. Με τις νέες ρυθμίσεις ενισχύεται η χρηματική ικανοποίηση του δικαιούχου αντί της υποχρεωτικής δημιουργίας νέας συγκυριότητας στο ίδιο ακίνητο, όπου συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Αυτό μπορεί να μειώσει περιπτώσεις στις οποίες ένα ακίνητο καταλήγει σε πολλούς συγκυρίους μόνο και μόνο λόγω της κληρονομικής διαδοχής.

(Γ) Η πραγματική αξία και η δυνατότητα αξιοποίησης αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία. Δεν αρκεί να γνωρίζουμε ότι δύο κληρονόμοι δικαιούνται από ένα ποσοστό. Πρέπει να γνωρίζουμε τι αξίζει το ακίνητο, αν μπορεί να διαιρεθεί, αν η διαίρεση δημιουργεί μη οικοδομήσιμα τμήματα και αν υπάρχει πρακτικότερος τρόπος οικονομικής εξίσωσης.

Γιατί πρέπει οι ενδιαφερόμενοι να πάνε πρώτα στον μηχανικό;

Πριν οι συγκύριοι αρχίσουν να μοιράζουν το ακίνητο «με το μάτι», χρειάζεται τεχνικός έλεγχος. Ο μηχανικός θα ελέγξει το πραγματικό εμβαδόν και τα όρια, τη συμφωνία τίτλων και υφιστάμενης κατάστασης, το Κτηματολόγιο, την οικοδομική άδεια, τυχόν αυθαίρετα, την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, την πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο και τους πολεοδομικούς περιορισμούς. Σε γήπεδα εκτός σχεδίου μπορεί να χρειαστεί επιπλέον έλεγχος χρήσεων γης, δασικού χαρακτήρα, αρχαιολογίας ή άλλων δεσμεύσεων που επηρεάζουν την αξιοποίηση.

Ποια είναι η πιο σημαντική ερώτηση που πρέπει να απαντηθεί;

Πρέπει να απαντηθεί αν το ακίνητο μπορεί πράγματι να διανεμηθεί και με ποιον τρόπο. Δεν αρκεί μια απλή αποτύπωση. Χρειάζονται εναλλακτικά σενάρια: τι τμήματα μπορούν να δημιουργηθούν, αν παραμένουν άρτια και οικοδομήσιμα, ποια κτίσματα αντιστοιχούν σε κάθε τμήμα και αν η διαίρεση μειώνει υπερβολικά την αξία. Μια διανομή μπορεί να φαίνεται δίκαιη στα τετραγωνικά και να είναι εντελώς άνιση στην πράξη.

Εδώ βρίσκεται και η μεγάλη αξία της τεχνικής έκθεσης. Μπορεί να αποτελέσει τη βάση μιας εξωδικαστικής συμφωνίας, επειδή οι ιδιοκτήτες συζητούν πλέον πάνω σε πραγματικά δεδομένα. Αν η υπόθεση φτάσει στο δικαστήριο, η τεχνική τεκμηρίωση γίνεται συχνά ο πυρήνας της δίκης: δείχνει αν η αυτούσια διανομή είναι εφικτή, νόμιμη και οικονομικά λογική. Η επιμελής προετοιμασία του τεχνικού φακέλου μπορεί επομένως να επηρεάσει ουσιωδώς το αποτέλεσμα.

Μπορεί να λυθεί το πρόβλημα χωρίς δικαστική προσφυγή;

Ναι, και αυτό πρέπει να επιδιώκεται. Με σαφή τεχνική εικόνα οι συγκύριοι μπορούν να συζητήσουν πάνω σε συγκεκριμένες επιλογές. Ανάλογα με το ακίνητο, μπορεί να εξεταστεί αυτούσια διανομή, εξαγορά των ποσοστών από έναν συγκύριο, οικονομική εξίσωση ή κοινή πώληση και διανομή του τιμήματος. Σε κληρονομιά με περισσότερα ακίνητα μπορεί να είναι προτιμότερο κάθε κληρονόμος να λάβει διαφορετικό ακίνητο, με εξίσωση αξιών, αντί όλοι να αποκτήσουν μικρά ποσοστά σε όλα. Η εξωδικαστική λύση είναι συνήθως ταχύτερη και οικονομικότερη και, κυρίως, επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ελέγξουν οι ίδιοι το αποτέλεσμα.

Μπορεί να γίνει κάθετη ιδιοκτησία σε εξ αδιαιρέτου ακίνητο το οποίο βρίσκεται σε εκτός σχεδίου περιοχή;

Η κάθετη ιδιοκτησία δεν είναι γενικά μια ελεύθερη λύση για να χωριστεί ένα αδόμητο γήπεδο εκτός σχεδίου. Υπάρχει, όμως, ειδικό καθεστώς για ορισμένες περιπτώσεις εκτός σχεδίου γηπέδων όπου έχουν ήδη ανεγερθεί έως τις 28 Ιουλίου 2011 κτίσματα, νόμιμα ή αυθαίρετα που μπορούν να υπαχθούν στις σχετικές διατάξεις. Πρόκειται για καταστάσεις που συναντάμε συχνά στην πράξη: συγκύριοι έχουν χτίσει κατοικίες σε διαφορετικά σημεία του ίδιου γηπέδου και θεωρούν επί χρόνια ότι «ο καθένας έχει το σπίτι και το κομμάτι του».

Δεν αρκεί απλώς να ειπωθεί  «θα γίνει κάθετη ιδιοκτησία». Πρέπει να ελεγχθούν ο χρόνος κατασκευής, η νομιμότητα ή η δυνατότητα υπαγωγής των αυθαιρέτων, οι τίτλοι, τα ποσοστά, η θέση των κτισμάτων και όλες οι ειδικές προϋποθέσεις που απαιτεί ο νόμος. Είναι χαρακτηριστικό παράδειγμα όπου ο μηχανικός και ο νομικός πρέπει να συνεργαστούν πριν δοθεί οποιαδήποτε υπόσχεση στους ιδιοκτήτες.

Αν κάποιος έχτισε σπίτι στο εξ αδιαιρέτου ακίνητο, αυτό του ανήκει;

Οχι αυτομάτως. Αν δεν υπάρχει νόμιμος διαχωρισμός ή σύσταση αυτοτελούς ιδιοκτησίας, το γεγονός ότι ένας συγκύριος έχτισε και χρησιμοποιεί κτίσμα σε συγκεκριμένο σημείο δεν σημαίνει από μόνο του ότι το αντίστοιχο τμήμα της γης έχει γίνει αποκλειστικά δικό του. Χρειάζεται έλεγχος τίτλων, αδειών, τυχόν συστάσεων, πολεοδομικής κατάστασης και πραγματικής θέσης των κτισμάτων. Το ίδιο ισχύει και για αυθαίρετες κατασκευές: η τακτοποίησή τους, όπου επιτρέπεται, αντιμετωπίζει το πολεοδομικό ζήτημα, αλλά δεν πρέπει να συγχέεται με τη δημιουργία αυτοτελούς εμπράγματου δικαιώματος.

Ενα οικόπεδο χωρίζεται πάντα σύμφωνα με τα ποσοστά;

Οχι. Αν τρεις συγκύριοι έχουν από 1/3 σε οικόπεδο 1.200 τ.μ., δεν σημαίνει ότι μπορούν να δημιουργηθούν τρία αυτοτελή οικόπεδα των 400 τ.μ. Αν οι ισχύοντες όροι απαιτούν μεγαλύτερο ελάχιστο εμβαδόν ή συγκεκριμένο πρόσωπο σε δρόμο, τα νέα τμήματα μπορεί να μην είναι άρτια ή οικοδομήσιμα. Μια αριθμητικά ίση διανομή μπορεί επομένως να είναι πολεοδομικά αδύνατη ή οικονομικά επιζήμια. Μπορεί ακόμη το ένα τμήμα να περιλαμβάνει το κτίσμα και την καλύτερη πρόσβαση και το άλλο να έχει σαφώς μικρότερη αξία. Γι’ αυτό η ισότητα δεν μετριέται μόνο σε τετραγωνικά μέτρα αλλά και σε πραγματική αξία και δυνατότητα αξιοποίησης.

Τι γίνεται όταν οι συγκύριοι δεν συμφωνούν σε καμία λύση;

Οταν εξαντληθεί η προσπάθεια συνεννόησης, κάθε συγκύριος μπορεί, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις του νόμου, να ζητήσει δικαστική διανομή. Το δικαστήριο εξετάζει αν είναι δυνατή η αυτούσια διανομή χωρίς ουσιώδη μείωση της αξίας. Αν το ακίνητο δεν μπορεί να διαιρεθεί νόμιμα ή η διαίρεση είναι ασύμφορη, μπορεί να οδηγηθεί σε πλειστηριασμό και το τίμημα να διανεμηθεί σύμφωνα με τα ποσοστά. Γι’ αυτό η αγωγή διανομής είναι η λύση όταν η συμφωνία αποδεικνύεται αδύνατη, όχι η πρώτη κίνηση.

Προσοχή: η δικαστική οδός δεν πρέπει να ξεκινά με έναν ελλιπή φάκελο. Αν ο ιδιοκτήτης προσέρχεται χωρίς πρόσφατο τοπογραφικό, χωρίς σαφή εικόνα για την οικοδομησιμότητα ή χωρίς τεχνική πρόταση, υπάρχει κίνδυνος η συζήτηση να γίνεται πάνω σε υποθέσεις. Αντίθετα, ένας οργανωμένος τεχνικός φάκελος βοηθά και τον δικηγόρο να διατυπώσει σωστά το αίτημα και το δικαστήριο να έχει σαφέστερη εικόνα των πραγματικών δυνατοτήτων του ακινήτου.