Οδηγός για περίφραξη: Όλα όσα πρέπει να ξέρετε για την οριοθέτηση της ιδιοκτησίας

Πού ακριβώς τελειώνει η ιδιοκτησία μου και από ποιο σημείο αρχίζει η ιδιοκτησία του γείτονα; Η απάντηση στο προαναφερόμενο ερώτημα μπορεί να φαίνεται εύκολη, στην πράξη, όμως, κάθε άλλο παρά απλή είναι. Γιατί; Επειδή στην ύπαιθρο υπάρχουν χιλιάδες αγροτεμάχια χωρίς σαφή τεχνική οριοθέτηση, όπου τα όρια προσδιορίζονταν για δεκαετίες από μια ξερολιθιά, μια πεζούλα, έναν αναβαθμό, μία σειρά από ελιές, ένα μονοπάτι ή ακόμη και από τη γνώση των παλαιότερων ιδιοκτητών.

Την ίδια ώρα, αν και υπάρχουν το Κτηματολόγιο, οι συντεταγμένες και τα σύγχρονα τοπογραφικά διαγράμματα, τα προβλήματα εξακολουθούν να παραμένουν. Κι αυτό επειδή μια σύγχρονη μέτρηση μπορεί να φέρει στην επιφάνεια παλιές αποκλίσεις και να δημιουργήσει νέα ερωτήματα, όπως για παράδειγμα, «ποιο είναι τελικά το σωστό όριο; Αυτό που δείχνει το Κτηματολόγιο, αυτό που αναφέρει το συμβόλαιο ή αυτό που επί δεκαετίες αναγνωρίζεται στο έδαφος;».

Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+1 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που αφορούν την οριοθέτηση ενός ακινήτου, προκειμένου να αποφεύγονται περιττά έξοδα με προσφυγές στα δικαστήρια αλλά και οι προστριβές με τους γείτονες.

Ένας ιδιοκτήτης έχει ένα χωράφι αλλά δεν γνωρίζει τα όριά του. Τι πρέπει να κάνει;

Πρόκειται για μια συνηθισμένη κατάσταση στα εκτός σχεδίου ακίνητα. Τα παλιά συμβόλαια συχνά περιγράφουν τους όμορους ιδιοκτήτες χωρίς συντεταγμένες, ενώ στο έδαφος μπορεί να υπάρχει μια ξερολιθιά, πεζούλα, αναβαθμός, σειρά δέντρων ή μονοπάτι που επί δεκαετίες θεωρείται το όριο. Η σωστή διαδικασία ξεκινά με σύγχρονη τοπογραφική αποτύπωση, έλεγχο τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών καθώς και τη συσχέτισή τους με τα πραγματικά στοιχεία του εδάφους. Για τον λόγο αυτό, πρώτα προσδιορίζεται το όριο του ακινήτου και μετά αρχίζει η διαδικασία της περίφραξης.

Γιατί είναι σημαντική η κοινή υπόδειξη των ορίων;

Οταν το κοινό όριο δεν είναι σαφές, είναι χρήσιμο να γίνεται κοινή υπόδειξή του από τους όμορους ιδιοκτήτες παρουσία του μηχανικού. Ετσι, αποτυπώνονται οι υποδείξεις τους αλλά και ξερολιθιές, αναβαθμοί, δέντρα, δρόμοι και άλλα στοιχεία της πραγματικής κατάστασης. Σημείωση: η κοινή υπόδειξη δεν επιλύει μια διαφορά κυριότητας. Αν δύο ιδιοκτήτες διεκδικούν το ίδιο τμήμα, μπορεί να απαιτηθεί νομική αντιμετώπιση.

Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να πάρει τις συντεταγμένες από το Κτηματολόγιο και στη συνέχεια, να προχωρήσει στην περίφραξη του ακινήτου του;

Πρόκειται για ένα από τα συχνότερα λάθη. Το περίγραμμα του γεωτεμαχίου στον κτηματολογικό χάρτη δεν αποτελεί από μόνο του απάντηση για το πού θα τοποθετηθεί η περίφραξη. Τα στοιχεία του Κτηματολογίου πρέπει να συσχετίζονται με τους τίτλους, τα παλαιότερα τοπογραφικά και, κυρίως, με τη σύγχρονη αποτύπωση της πραγματικής κατάστασης.

Ετσι, αν μια παλιά ξερολιθιά, για παράδειγμα, που αναγνωρίζεται επί δεκαετίες ως κοινό όριο εμφανίζεται σε διαφορετική θέση από το κτηματολογικό περίγραμμα, δεν τη μετακινούμε αυτομάτως επειδή «έτσι δείχνει το Κτηματολόγιο». Πρώτα διερευνούμε γιατί υπάρχει η διαφορά.

Τι γίνεται στην περίπτωση που διαπιστωθεί πως το όριο το οποίο έχει καταγραφεί στο Κτηματολόγιο είναι λάθος;

Σε αυτήν την περίπτωση υπάρχει η διαδικασία διόρθωσης των γεωμετρικών στοιχείων. Ο μηχανικός εξετάζει την πραγματική κατάσταση, τους τίτλους και τα διαθέσιμα στοιχεία και συντάσσει τα απαιτούμενα διαγράμματα. Οταν επηρεάζεται όμορη ιδιοκτησία, ακολουθείται η προβλεπόμενη διαδικασία ενημέρωσης του θιγόμενου όμορου. Συμπέρασμα: δεν μετακινούμε πρώτα την περίφραξη και προσπαθούμε μετά να προσαρμόσουμε το Κτηματολόγιο. Πρώτα ξεκαθαρίζουμε το όριο και μετά το υλοποιούμε στο έδαφος.

Έστω, πως τα όρια του ακινήτου βρέθηκαν. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να τοποθετήσει συρματόπλεγμα χωρίς άδεια;

Οχι απαραίτητα. Η περίφραξη είναι πολεοδομική εργασία, και για τον λόγο αυτό θα πρέπει να εξετάζεται ποια διοικητική πράξη απαιτείται. Η νομοθεσία προβλέπει Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας, μεταξύ άλλων, για απλή περιτοίχιση από λιθοδομή μέχρι ύψους ενός μέτρου ή περίφραξη από ελαφρύ υλικό γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές και οικισμούς χωρίς σχέδιο πόλης. Αντίστοιχα, προβλέπεται πρόχειρη περίφραξη, όπως συρματόπλεγμα, σε μη ρυμοτομούμενα οικόπεδα εντός σχεδίου.

Κάποιος αγόρασε κάθετη ιδιοκτησία με χώρο αποκλειστικής χρήσης. Μπορεί να περιφράξει αυτόν τον χώρο;

Στην περίπτωση αυτή υπάρχει – σχεδόν – πάντα παρανόηση. Ο αγοραστής βλέπει στο συμβόλαιό του συγκεκριμένο χώρο αποκλειστικής χρήσης και θεωρεί ότι μπορεί να τον κλείσει με συρματόπλεγμα ή μάντρα. Αυτό δεν επιτρέπεται ως περίφραξη της κάθετης ιδιοκτησίας. Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας-Πολεοδομίας ορίζει ότι οι ιδιοκτησίες με κάθετη σύσταση περιφράσσονται μόνο στα όρια του οικοπέδου ή του γηπέδου. Η αποκλειστική χρήση ενός τμήματος δεν δημιουργεί αυτοτελές οικόπεδο που μπορεί να περιφραχθεί στα εσωτερικά του όρια. Είναι κάτι που πρέπει να γνωρίζει ο ενδιαφερόμενος και πριν από την αγορά, ιδιαίτερα αν θεωρεί δεδομένο ότι θα αποκτήσει πλήρως περιφραγμένο ιδιωτικό κήπο ή αυλή.

Τι γίνεται όταν το οικόπεδο είναι εντός σχεδίου και υπάρχει πράξη εφαρμογής;

Δεν μπορεί να γίνει περίφραξη με βάση μόνο έναν παλιό τίτλο. Ειδικότερα, με την Πράξη Εφαρμογής, μπορεί να έχουν αλλάξει τα όρια και το εμβαδόν της αρχικής ιδιοκτησίας λόγω ρυμοτόμησης, εισφοράς σε γη, προσκύρωσης ή τακτοποίησης. Για τον λόγο αυτό, ο μηχανικός ελέγχει την κυρωμένη πράξη εφαρμογής και προσδιορίζει το τελικό οικόπεδο, καθώς και τη ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή. Προσοχή: Το οικόπεδο περιφράζεται όπως έχει τελικά διαμορφωθεί πολεοδομικά και όχι όπως ήταν πριν από την πράξη εφαρμογής.

Κι αν το ακίνητο βρίσκεται εντός ορίων οικισμού;

Στην περίπτωση αυτή, θα πρέπει  να ελεγχθούν η ισχύουσα οριοθέτηση του οικισμού, το πρόσωπο του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο, τυχόν γραμμές δόμησης και οι ειδικοί όροι της περιοχής. Σημειώνεται πως ο νέος Κώδικας περιλαμβάνει και το πλαίσιο για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τις σχετικές μεταβατικές ρυθμίσεις. Επομένως, δεν υπάρχει μία ενιαία απάντηση για όλους τους οικισμούς.

Αν δίπλα από το χωράφι περνάει ρέμα, πόσα μέτρα πρέπει να αφήσει ένας ιδιοκτήτης;

Δεν υπάρχει ένας γενικός αριθμός μέτρων που εφαρμόζεται σε κάθε περίφραξη δίπλα σε ρέμα. Πρώτα, πρέπει να εξακριβωθεί αν πρόκειται πράγματι για υδατόρεμα και αν υπάρχουν εγκεκριμένες οριογραμμές. Οι αποστάσεις που συχνά ακούμε αφορούν κυρίως τη δόμηση και δεν μεταφέρονται αυτομάτως στην περίφραξη. Ελέγχονται λοιπόν η οριοθέτηση του ρέματος, οι γραμμές πλημμύρας και οι ειδικοί περιορισμοί της συγκεκριμένης περιοχής.

Ένας ιδιοκτήτης έχει ένα παραθαλάσσιο ακίνητο. Μπορεί να το περιφράξει μέχρι τη θάλασσα;

Στην περίπτωση αυτή απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή. Ο νέος Κώδικας προβλέπει ειδικό καθεστώς για εκτός σχεδίου περιοχές σε ζώνη 500 μέτρων από την ακτή ή την όχθη δημόσιας λίμνης. Στην ζώνη αυτή οι περιφράξεις κατά κανόνα δεν επιτρέπονται, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις για καλλιέργειες και ειδικές χρήσεις και με προϋποθέσεις για την προστασία της πρόσβασης προς την ακτή. Εδώ φαίνεται καθαρά η βασική διάκριση: άλλο μέχρι πού φτάνει η ιδιοκτησία μας και άλλο μέχρι πού επιτρέπεται να περιφράξουμε.

Ποια είναι η σωστή σειρά πριν από την οριοθέτηση και την περίφραξη;

Είναι η εξής:

• Έλεγχος τίτλων και παλαιότερων τοπογραφικών.
• Τοπογραφική αποτύπωση.
• Ελεγχος των πραγματικών στοιχείων του εδάφους, όπως ξερολιθιές, πεζούλες, δέντρα και παλιές περιφράξεις.
• Στην περίπτωση που τα όρια είναι ασαφή, ο ενδιαφερόμενος ιδιοκτήτης πρέπει να επιδιώξει κοινή υπόδειξη με τους όμορους ιδιοκτήτες.
• Σύγκριση της αποτύπωσης με το Κτηματολόγιο.
• Στην περίπτωση που υπάρχει γεωμετρικό σφάλμα, απαιτείται να ακολουθηθεί η διαδικασία της διόρθωσης και στη συνέχεια πρέπει να ενημερωθεί ο θιγόμενος όμορος ιδιοκτήτης.
• Ελεγχος του πολεοδομικού καθεστώτος: εντός ή εκτός σχεδίου, οικισμό, πράξη εφαρμογής ή κάθετη ιδιοκτησία.
• Εξέταση των ειδικών περιορισμών λόγω αιγιαλού, ρέματος, δρόμου, δασικής ή αρχαιολογικής νομοθεσίας.
• Ελεγχος για να διαπιστωθεί αν, πού και με ποιον τρόπο επιτρέπεται η περίφραξη.

Προσοχή: η περίφραξη δεν δημιουργεί το όριο της ιδιοκτησίας. Και το όριο της ιδιοκτησίας δεν είναι πάντοτε το όριο μέχρι το οποίο επιτρέπεται να περιφράξουμε.