Ακίνητα: Πού έρχονται αυξήσεις στις αντικειμενικές αξίες – Οι περιοχές «φαβορί» για εκτίναξη τιμών

Ενα διαμέρισμα 85,22 τ.μ., πρώτου ορόφου και κατασκευής του 1965, στο Κολωνάκι πωλήθηκε τον Αύγουστο έναντι 581.400 ευρώ ή 6.822 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, όταν η τιμή ζώνης στην περιοχή είναι 4.750 ευρώ το τετραγωνικό. Σύμφωνα με το συμβόλαιο, η τιμή πώλησης ήταν κατά 44% υψηλότερη από την τιμή ζώνης που λαμβάνει υπόψη η εφορία για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας του ακινήτου. Ακόμη μεγαλύτερη είναι η «ψαλίδα» στη Γλυφάδα. Διαμέρισμα 65 τ.μ., κατασκευής του 1977, πωλήθηκε τον Ιούνιο έναντι 315.000 ευρώ ή 4.846 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, τιμή υπερδιπλάσια από την τιμή ζώνης των 2.350 ευρώ.

Η απόκλιση μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών αξιών δεν περιορίζεται όμως στις ακριβές περιοχές. Στην Καλλιθέα, διαμέρισμα 87 τ.μ., κατασκευής του 1954, πωλήθηκε τον Απρίλιο έναντι 159.000 ευρώ, σε τιμή κατά 35% υψηλότερη από την αντικειμενική αξία.

Τα παραδείγματα αυτά αποτυπώνουν το χάσμα που έχει δημιουργηθεί σε πολλές περιοχές της χώρας ανάμεσα στις τιμές της αγοράς και τις αντικειμενικές αξίες, οι οποίες παραμένουν «παγωμένες» στα επίπεδα που καθορίστηκαν με την τελευταία αναπροσαρμογή, τον Ιούνιο του 2021. Η συνεχής άνοδος των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει ανοίξει την «ψαλίδα», ιδιαίτερα σε περιοχές της Αττικής και σε τουριστικούς προορισμούς όπου η ζήτηση παραμένει ισχυρή.

Ο «καυτός» φάκελος

Αυτή ακριβώς η εικόνα αναμένεται να βρεθεί στο επίκεντρο της επόμενης αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών, με τον «καυτό» φάκελο να ανοίγει μετά τις εκλογές, στο δεύτερο εξάμηνο του 2027. Σε πρώτη φάση, ιδιώτες εκτιμητές ακινήτων, αξιοποιώντας ψηφιακά εργαλεία και πληροφορίες από βάσεις δεδομένων, θα αναλάβουν να προσδιορίσουν τις νέες τιμές ζώνης, δηλαδή τις τιμές εκκίνησης των ακινήτων σε όλη τη χώρα, ενώ τον τελικό λόγο θα έχει ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών.

Με βάση την εξέλιξη των εμπορικών τιμών και τις αποκλίσεις που έχουν ήδη δημιουργηθεί, ψηλά στη λίστα της επόμενης αναπροσαρμογής αναμένεται να βρεθούν:

1. Οι περιοχές του κέντρου της Αθήνας όπου καταγράφεται σημαντική αύξηση των τιμών, όπως το Κολωνάκι, η Κυψέλη και τα Εξάρχεια.

2. Τα νότια προάστια και ιδιαίτερα η Γλυφάδα, η Βούλα και η Βουλιαγμένη, όπου οι τιμές πώλησης των κατοικιών συγκαταλέγονται στις υψηλότερες της χώρας.

3. Οι περιοχές γύρω από το Ελληνικό, όπου η μεγάλη επένδυση έχει λειτουργήσει ως επιταχυντής των τιμών. Η ανάπτυξη του Ελληνικού, η ζήτηση για κατοικίες υψηλών προδιαγραφών και το ενδιαφέρον ξένων αγοραστών έχουν εκτοξεύσει τις εμπορικές τιμές στα ύψη.

4. Περιοχές των βορείων προαστίων της Αττικής.

5. Ο Πειραιάς και άλλες περιοχές που έχουν προσελκύσει ισχυρό επενδυτικό ενδιαφέρον. Η ανάπτυξη του λιμανιού, οι επενδύσεις, η Golden Visa και η αυξημένη ζήτηση έχουν τροφοδοτήσει σημαντικές ανατιμήσεις στην αγορά κατοικίας.

6. Η Θεσσαλονίκη, όπου οι τιμές των κατοικιών καταγράφουν σημαντική άνοδο.

7. Νησιά και τουριστικές περιοχές. Σε δημοφιλείς προορισμούς, όπου η προσφορά κατοικιών είναι περιορισμένη και η ζήτηση από έλληνες και ξένους αγοραστές παραμένει ισχυρή, οι εμπορικές αξίες έχουν κινηθεί πολύ ταχύτερα από τις αντικειμενικές.

Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να ξαναγράψει τον χάρτη των τιμών των ακινήτων σε όλη τη χώρα, καθώς σε πολλές περιπτώσεις οι συναλλαγές πραγματοποιούνται σε επίπεδα πολύ υψηλότερα από τις αξίες με βάση τις οποίες υπολογίζονται οι φόροι.

Οσο μάλιστα η αγορά συνεχίζει να κινείται ανοδικά, τόσο μεγαλώνει το χάσμα που θα κληθεί να καλύψει η νέα αναπροσαρμογή.

Παράλληλα, περισσότερες από 2.100 περιοχές από την Κρήτη έως τον Εβρο και από την Κέρκυρα μέχρι το Καστελλόριζο αναμένεται να αποκτήσουν για πρώτη φορά αντικειμενικές αξίες.

Η επέκταση των αντικειμενικών αξιών, αφορά περιοχές οι οποίες ενώ είναι εντός σχεδίου πόλης παραμένουν εκτός αντικειμενικού συστήματος.

Το ράλι συνεχίζεται

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το ράλι δεν έχει σταματήσει, αν και οι ρυθμοί ανόδου έχουν αρχίσει να κατεβάζουν ταχύτητα. Στο δεύτερο τρίμηνο του 2026 οι τιμές των διαμερισμάτων ήταν αυξημένες κατά 5,5% σε ετήσια βάση, μετά την αύξηση 8,3% που είχε καταγραφεί κατά μέσο όρο το 2025.

Στην Αθήνα οι τιμές αυξήθηκαν κατά 5% στο δεύτερο τρίμηνο του 2026, στη Θεσσαλονίκη κατά 4,7%, στις άλλες μεγάλες πόλεις κατά 5,4% και στις υπόλοιπες περιοχές της χώρας κατά 7,1%. Η συνεχής άνοδος έχει ως αποτέλεσμα σε πολλές γειτονιές οι αντικειμενικές αξίες να απέχουν αισθητά από τις τιμές στις οποίες πραγματοποιούνται οι αγοραπωλησίες.

Αγοραστές και επενδυτές εκτιμάται ότι θα σπεύσουν να προλάβουν τις αλλαγές που έρχονται στη φορολογία των ακινήτων. Πρώτοι στη λίστα βρίσκονται οι επενδυτές από χώρες εκτός Ευρωπαϊκής Ενωσης, οι οποίοι έχουν έναν επιπλέον λόγο να επισπεύσουν τις αγορές κατοικιών.

Από την 1η Ιουλίου 2027 ο φόρος μεταβίβασης για τις αγορές κατοικιών αυξάνεται από το 3% στο 15%. Σημειώνεται ότι το συγκεκριμένο μέτρο αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων και εξαιρούνται έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών που έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς. Ετσι, όσοι σχεδιάζουν επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων αναμένεται να επιδιώξουν την υπογραφή συμβολαίων πριν ενεργοποιηθεί ο νέος συντελεστής.

Παράλληλα, υποψήφιοι αγοραστές αλλά και ιδιοκτήτες που σχεδιάζουν πωλήσεις, γονικές παροχές ή δωρεές έχουν κίνητρο να ολοκληρώσουν τις μεταβιβάσεις πριν τεθούν σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες και οι επιβαρύνσεις που ενδέχεται να τις ακολουθήσουν. Ειδικά στις περιοχές όπου η διαφορά μεταξύ αντικειμενικής και εμπορικής αξίας είναι μεγάλη, μια αύξηση της τιμής ζώνης μπορεί να αλλάξει σημαντικά τη φορολογητέα αξία ενός ακινήτου και να ανεβάσει και τα έξοδα της μεταβίβασης (αμοιβή συμβολαιογράφου, έξοδα μεταγραφής).

Ντόμινο αλλαγών

Οι νέες τιμές ζώνης αναμένεται να προκαλέσουν ντόμινο αλλαγών σε φόρους και τέλη. Από τον φόρο μεταβίβασης και τις κληρονομιές έως τις γονικές παροχές και τις δωρεές, η αντικειμενική αξία αποτελεί κρίσιμο μέγεθος για τον προσδιορισμό των φορολογικών επιβαρύνσεων.

Στην εξίσωση μπαίνει και ο ΕΝΦΙΑ, αν και μια αύξηση στις τιμές ζώνης δεν σημαίνει αυτομάτως ανάλογη αύξηση του φόρου, καθώς το τελικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τους συντελεστές και την κλίμακα υπολογισμού του. Στο πλαίσιο αυτό, μαζί με τον νέο χάρτη των αντικειμενικών αξιών το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών αναμένεται να βάλει στο τραπέζι και το πλέγμα των φόρων που συνδέονται με τα ακίνητα.

Συντελεστές, κλιμάκια και όρια θα βρεθούν στο μικροσκόπιο, ώστε η προσαρμογή των τιμών ζώνης στα νέα δεδομένα της αγοράς να μη μεταφραστεί σε υπέρμετρες φορολογικές επιβαρύνσεις. Το στοίχημα της κυβέρνησης που θα προκύψει μετά τις εκλογές θα είναι να κλείσει η «ψαλίδα» ανάμεσα στις αντικειμενικές και τις πραγματικές αξίες, χωρίς ο νέος χάρτης να προκαλέσει φορολογικό «σοκ» στους ιδιοκτήτες.