Ακίνητα: Οι νέοι λογαριασμοί, οι φοροανάσες και το «Σπίτι μου 3»

Με τις τιμές των κατοικιών να παραμένουν σε ανοδική τροχιά, τα ενοίκια να δοκιμάζουν τις αντοχές των οικογενειακών προϋπολογισμών και την προσιτή στέγη να είναι δυσεύρετη, ο χάρτης της αγοράς ακινήτων αλλάζει ξανά.

Φορολογικά κίνητρα που κρατούν χαμηλότερο το κόστος στις μεταβιβάσεις και ενισχύουν τις ανακαινίσεις παρατείνονται έως το 2030, περισσότεροι ιδιοκτήτες βγαίνουν από τον λογαριασμό του ΕΝΦΙΑ, ενώ από το 2027 ένα νέο τέλος έρχεται να αντικαταστήσει δύο τέλη που επιβαρύνουν την ακίνητη περιουσία.

Στο ίδιο παζλ μπαίνουν οι μειώσεις φόρων που θα δουν όσοι αποκτούν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ, η διατήρηση των περιορισμών στις νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη και το «Σπίτι μου 3», το οποίο ανοίγει με διευρυμένα ηλικιακά, εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια.

Την ίδια ώρα, στο μέτωπο των ενοικίων, η καθυστέρηση στην ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) οδηγεί σε νέα παράταση της προθεσμίας για την υποχρεωτική πληρωμή των μισθωμάτων μέσω τραπεζικού συστήματος, η εφαρμογή της οποίας είχε προγραμματιστεί για την 1η Οκτωβρίου 2026.

9+1 παρεμβάσεις

Οι παρεμβάσεις στον χάρτη των ακινήτων προβλέπουν:

1 Αναστολή ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Το μέτρο παίρνει παράταση έως το τέλος του 2030. Η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα εκτιμάται ότι θα ενισχύσει την οικοδομική δραστηριότητα και την προσφορά νέων κατοικιών. Οι αγοραστές ακινήτων θα επιβαρύνονται με φόρο μεταβίβασης 3% με το συνολικό κόστος να περιορίζεται σημαντικά.

2 Στον «πάγο» και ο φόρος υπεραξίας 15%. Παράταση παίρνει και η αναστολή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Πρόκειται για έναν φόρο που έχει θεσπιστεί, αλλά δεν εφαρμόστηκε ποτέ στην πράξη, καθώς εκτιμάται ότι η ενεργοποίησή του θα λειτουργούσε αποτρεπτικά στις αγοραπωλησίες.

 3 «Φρένο» σε νέα Airbnb. Παρατείνεται και το 2027 η αναστολή νέων εγγραφών στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής στα τρία πρώτα δημοτικά διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων και στην πρώτη δημοτική κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης.

4 Αφορολόγητα ενοίκια. Η τριετής απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα μισθώματα που αποκτούν όσοι διαθέτουν στην αγορά κλειστά ακίνητα ή μετατρέπουν κατοικίες από βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση παρατείνεται έως και το 2030. Το μέτρο θα έληγε κανονικά στις 31 Δεκεμβρίου 2026. Η φοροαπαλλαγή ισχύει για κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια, καθώς και για κατοικίες που διατίθεντο σε βραχυχρόνια μίσθωση, επιφάνειας έως 120 τ.μ. Εάν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. για κάθε επιπλέον τέκνο.

5 Φορομπόνους για ανακαινίσεις. Το φορολογικό μπόνους για δαπάνες ανακαίνισης ακινήτων, το οποίο προσφέρει έκπτωση φόρου έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας, παρατείνεται έως το 2030.

6 «Κούρεμα» φόρου στα εισοδήματα από ενοίκια. Με την υποβολή των φορολογικών δηλώσεων το 2027, πάνω από 160.000 φορολογούμενοι που δηλώνουν εισοδήματα από ενοίκια άνω των 12.000 ευρώ τον χρόνο θα διαπιστώσουν μείωση φόρου έως 1.300 ευρώ λόγω της εφαρμογής της νέας φορολογικής κλίμακας.

7 Νέο Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης. Νέος λογαριασμός έρχεται για τους ιδιοκτήτες ακινήτων από την 1η Ιανουαρίου 2027. Πρόκειται για το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ), το οποίο θα αντικαταστήσει το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ), που καταργούνται στο τέλος του 2026. Η εφαρμογή του νέου τέλους αναμένεται να φέρει επιβαρύνσεις για νεόδμητα ακίνητα μεγάλης επιφάνειας σε περιοχές με υψηλές αντικειμενικές αξίες και, αντίθετα, ελαφρύνσεις για παλαιότερα ακίνητα σε περιοχές με χαμηλές ή μεσαίες αντικειμενικές αξίες.

8 ΕΝΦΙΑ. Διευρύνεται από το 2027 η απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους, από 1.500 που ίσχυε προηγουμένως, ενώ ειδικά για την Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας το όριο ανεβαίνει σε 2.200 κατοίκους. Από την καταβολή του φόρου απαλλάσσονται φυσικά πρόσωπα, φορολογικοί κάτοικοι Ελλάδας, των οποίων η κύρια κατοικία βρίσκεται στους συγκεκριμένους οικισμούς, με βάση την τελευταία απογραφή πληθυσμού. Εξαιρούνται οι οικισμοί της Περιφέρειας Αττικής, πλην της Περιφερειακής Ενότητας Νήσων. Η απαλλαγή αφορά κύρια κατοικία και η συνολική αξία  δεν υπερβαίνει τα 400.000 ευρώ.

Υπολογισμός του φόρου

Από το επόμενο έτος, στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ θα λαμβάνεται υπόψη και η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ώστε ο φόρος να προσδιορίζεται με βάση την πραγματική επιφάνεια των κτισμάτων.

9 Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων. Με την ενεργοποίηση του ΜΙΔΑ, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να ελέγξουν την εικόνα της ακίνητης περιουσίας τους, να προχωρήσουν στις απαραίτητες διορθώσεις και να δηλώσουν την πραγματική χρήση κάθε ακινήτου. Με την εφαρμογή του ΜΙΔΑ, οι νέες δηλώσεις μίσθωσης και οι δηλώσεις λύσης μίσθωσης δεν θα υποβάλλονται πλέον στη σημερινή εφαρμογή της ΑΑΔΕ, αλλά απευθείας στο νέο Μητρώο. Επιπλέον, κάθε ιδιοκτήτης εκμισθωμένου ακινήτου θα κληθεί να δηλώσει τον τραπεζικό λογαριασμό (IBAN) στον οποίο θα καταβάλλεται το ενοίκιο από τον μισθωτή, ενισχύοντας την ηλεκτρονική παρακολούθηση των συναλλαγών που συνδέονται με τις μισθώσεις.

10 Φόρος μεταβίβασης. Αυξάνεται από 3% σε 15% για κατοικίες που αγοράζονται από πολίτες τρίτων χωρών από την 1η Ιουλίου 2027. Σήμερα ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων ανέρχεται σε 3%-3,09% μαζί με την εισφορά 3% επί του φόρου υπέρ δήμων – επί της φορολογητέας αξίας. Το μέτρο αφορά κατοικίες και όχι επαγγελματικούς χώρους, οικόπεδα ή άλλες κατηγορίες ακινήτων και εξαιρούνται έλληνες, ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ενωσης, πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ενωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες, καθώς και πολίτες τρίτων χωρών που έχουν καθεστώς επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα ή άδεια διαμονής δεύτερης γενιάς.