Το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) παρουσιάζεται από την κυβέρνηση ως η σημαντικότερη θεσμική παρέμβαση των τελευταίων ετών για τη χωρική οργάνωση της τουριστικής ανάπτυξης.
Σε μια περίοδο όπου ο ελληνικός τουρισμός καταγράφει διαδοχικά ρεκόρ αφίξεων και εσόδων, αλλά ταυτόχρονα εντείνονται οι πιέσεις σε υποδομές, νερό, περιβάλλον και τοπικές κοινωνίες, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει κανόνες εκεί όπου για δεκαετίες κυριαρχούσε η αποσπασματικότητα.
Η βασική φιλοσοφία του σχεδίου είναι σαφής: λιγότερη ανεξέλεγκτη δόμηση, αυστηρότεροι περιορισμοί στις ήδη κορεσμένες περιοχές και στροφή προς ένα μοντέλο πιο βιώσιμου και ποιοτικού τουρισμού. Πίσω όμως από τις γενικές κατευθύνσεις, αναδύονται σημαντικές ασάφειες και πιθανά πεδία συγκρούσεων, που ήδη προκαλούν ανησυχία σε αυτοδιοίκηση, επενδυτές, μηχανικούς, νομικούς και περιβαλλοντικές οργανώσεις.
Το βασικό ερώτημα δεν είναι μόνο αν το νέο Χωροταξικό κινείται προς τη σωστή κατεύθυνση, αλλά αν μπορεί να εφαρμοστεί χωρίς να οδηγήσει σε νέο κύμα προσφυγών, αμφισβητήσεων και διοικητικών συγκρούσεων.
Οι γκρίζες ζώνες
Για πρώτη φορά εισάγεται τόσο ξεκάθαρα η έννοια της «φέρουσας ικανότητας», δηλαδή του ορίου αντοχής μιας περιοχής απέναντι στην τουριστική δραστηριότητα. Η τουριστική ανάπτυξη συνδέεται πλέον με τις πραγματικές δυνατότητες κάθε τόπου: υποδομές, υδάτινους πόρους, απορρίμματα, οδικά δίκτυα, φυσικό περιβάλλον και κοινωνική συνοχή.
Ωστόσο, το πλαίσιο δεν αποσαφηνίζει ποιος θα μετρά τη φέρουσα ικανότητα, με ποια μεθοδολογία και ανά πόσο χρόνο θα επικαιροποιούνται τα δεδομένα. Δεν προβλέπεται, επίσης, σαφής μηχανισμός ενεργοποίησης περιορισμών όταν τα όρια ξεπερνιούνται.
Αυτό δημιουργεί τον κίνδυνο διαφορετικών ερμηνειών από δήμους και περιφέρειες.
Πολλών ταχυτήτων
Το νέο ΕΧΠ-Τ χωρίζει τη χώρα σε πέντε κατηγορίες: περιοχές ελεγχόμενης ανάπτυξης, αναπτυγμένες, αναπτυσσόμενες, πρώιμης ανάπτυξης και ειδικής ενίσχυσης. Η λογική είναι να εφαρμόζονται διαφορετικοί κανόνες ανάλογα με την τουριστική πίεση κάθε περιοχής.
Στην πράξη, όμως, ακόμη και μέσα στο ίδιο νησί μπορεί να ισχύουν διαφορετικά καθεστώτα. Στην Κέρκυρα, για παράδειγμα, η Δημοτική Ενότητα Κερκυραίων θεωρείται κορεσμένη και το όριο νέων μονάδων περιορίζεται στις 100 κλίνες, ενώ σε άλλες περιοχές του νησιού επιτρέπονται μεγαλύτερες επενδύσεις έως 350 κλινών. Αντίστοιχη εικόνα εμφανίζεται και στη Ζάκυνθο, όπου διαφορετικές περιοχές κατατάσσονται σε 3 διαφορετικές ζώνες ανάπτυξης.
Τα ερωτήματα
Ιδιαίτερη συζήτηση προκαλεί και το σύστημα των ορίων στις νέες τουριστικές κλίνες. Στις κορεσμένες περιοχές προβλέπονται αυστηρότερα όρια, με βασικό σημείο αναφοράς τις 100 κλίνες, ενώ σε άλλες περιοχές επιτρέπονται μονάδες έως και 350 κλινών.
Το πρόβλημα είναι ότι δεν έχει αποσαφηνιστεί επαρκώς πώς προέκυψαν αυτοί οι αριθμοί. Δεν είναι σαφές αν βασίζονται σε περιβαλλοντικά δεδομένα, υδρολογικές μελέτες ή αντοχές δικτύων, ή αν αποτελούν προϊόν πολιτικού συμβιβασμού ανάμεσα σε διαφορετικές πιέσεις και συμφέροντα.
Επενδυτές θεωρούν τα όρια πιθανώς «αυθαίρετα», ενώ περιβαλλοντικές οργανώσεις εκτιμούν ότι σε ορισμένες περιοχές ακόμη και τα χαμηλότερα όρια παραμένουν υψηλά, ειδικά σε νησιά που ήδη αντιμετωπίζουν σοβαρά προβλήματα ύδρευσης, αποχέτευσης και διαχείρισης απορριμμάτων.
Επιπλέον, σημειώνουν ότι η αύξηση των ορίων αρτιότητας στα 8, 12 και 16 στρέμματα για νέες τουριστικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές, αναμένεται να προκαλέσει τις αντιδράσεις μικρών ιδιοκτητών. Πολλοί εκτιμούν ότι οι νέες προϋποθέσεις ευνοούν κυρίως μεγάλους επενδυτικούς ομίλους, περιορίζοντας τις δυνατότητες μικρότερων επιχειρηματιών και ενισχύοντας τη συγκέντρωση της αγοράς.
Η δύσκολη «σχέση»
Ενα από τα πιο σύνθετα ζητήματα αφορά τη σχέση του νέου Χωροταξικού με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου και τα παλαιότερα πολεοδομικά σχέδια.
Το ΕΧΠ-Τ λειτουργεί ως υπερκείμενος σχεδιασμός, όμως μεγάλο μέρος της χώρας εξακολουθεί να λειτουργεί με παλιές ή αντιφατικές ρυθμίσεις. Ετσι, προκύπτει το ερώτημα ποιο πλαίσιο θα υπερισχύει μέχρι να ολοκληρωθούν τα νέα ΤΠΣ.
Μηχανικοί και πολεοδόμοι προειδοποιούν ότι η μεταβατική περίοδος μπορεί να προκαλέσει διοικητική σύγχυση: ποιες επενδύσεις θεωρούνται ώριμες, ποιες άδειες θα «παγώνουν» και τι θα συμβεί με έργα που έχουν ήδη αδειοδοτηθεί αλλά δεν έχουν υλοποιηθεί.
Ο κίνδυνος
Το νέο πλαίσιο δίνει έμφαση σε εναλλακτικές μορφές τουρισμού, όπως ο αγροτουρισμός, ο ορεινός και ο γαστρονομικός τουρισμός, με στόχο τη διάχυση της τουριστικής δραστηριότητας στην ενδοχώρα και την επιμήκυνση της τουριστικής περιόδου.
Η κατεύθυνση αυτή θεωρείται αναγκαία, όμως παραμένει ασαφές πώς θα εφαρμοστεί στην πράξη. Δεν προβλέπονται συγκεκριμένα χρηματοδοτικά εργαλεία ούτε σαφείς μηχανισμοί ελέγχου, ώστε να αποτραπεί πιθανή χρήση του «βιώσιμου» τουρισμού ως πρόσχημα για νέα εκτεταμένη δόμηση.
Το νερό
Το σημαντικότερο ίσως πρακτικό πρόβλημα του ελληνικού τουρισμού παραμένει το νερό. Σε πολλά νησιά, η τουριστική έκρηξη έχει φέρει τα δίκτυα ύδρευσης στα όριά τους, ενώ η κλιματική κρίση εντείνει τα φαινόμενα λειψυδρίας.
Το νέο ΕΧΠ-Τ αναγνωρίζει το πρόβλημα και προτείνει μέτρα όπως ανακύκλωση νερού, αφαλάτωση και εξοικονόμηση πόρων. Ωστόσο, πολλές προβλέψεις παραμένουν περισσότερο συστάσεις παρά δεσμευτικές υποχρεώσεις, γεγονός που δημιουργεί αμφιβολίες για την αποτελεσματικότητά τους.
Παράλληλα, το πλαίσιο δεν αντιμετωπίζει ουσιαστικά το ζήτημα των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb. Παρότι αναγνωρίζεται ότι η ανεξέλεγκτη εξάπλωσή τους αυξάνει τα ενοίκια, περιορίζει τη διαθέσιμη κατοικία για μόνιμους κατοίκους και πιέζει τις υποδομές, δεν προβλέπονται σαφή χωρικά όρια ή μηχανισμοί ελέγχου.
Στην Ελλάδα, η επιτυχία ενός χωροταξικού σχεδίου δεν κρίνεται μόνο από τις διακηρύξεις του, αλλά κυρίως από το αν μπορεί να λειτουργήσει με σαφείς κανόνες, ενιαία κριτήρια και αποτελεσματικούς μηχανισμούς ελέγχου στην πράξη.