Ανώτατα όρια κλινών, αυξημένη προστασία της παράκτιας ζώνης και ειδικούς κανόνες για τα μικρά νησιά και τις προστατευόμενες περιοχές επιχειρεί να επιβάλει έστω και καθυστερημένα το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ), που παρουσιάστηκε χθες από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος και Τουρισμού.
Πρόκειται για ένα νέο μοντέλο χωρικής οργάνωσης της τουριστικής δραστηριότητας, που επιδιώκει να βάλει τέλος στη λογική της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης, ιδιαίτερα σε κορεσμένες νησιωτικές και παράκτιες περιοχές, αλλά και να δημιουργήσει σαφείς κανόνες για το πού, πώς και υπό ποιες προϋποθέσεις θα μπορούν να γίνονται νέες επενδύσεις.
Το νέο πλαίσιο αποτελεί ουσιαστικά τον «χάρτη» της τουριστικής ανάπτυξης για τις επόμενες δεκαετίες και έρχεται να καλύψει ένα θεσμικό κενό που υπήρχε από το 2009 (!), όταν το προηγούμενο χωροταξικό είχε ακυρωθεί από το Συμβούλιο της Επικρατείας για διαδικαστικούς λόγους.
Στο διάστημα που ακολούθησε, ο ελληνικός τουρισμός αναπτύχθηκε ραγδαία, χωρίς όμως να υπάρχει ένα επικαιροποιημένο και δεσμευτικό εργαλείο χωρικού σχεδιασμού, γεγονός που οδήγησε σε έντονες πιέσεις σε νησιά, παράκτιες περιοχές και δημοφιλείς προορισμούς.
Πίσω από τις τεχνικές διατάξεις του νέου χωροταξικού, όπως τόνισαν οι υπουργοί Περιβάλλοντος Σταύρος Παπασταύρου και Τουρισμού Ολγα Κεφαλογιάννη, διακρίνεται μια σαφής επιλογή: η μετάβαση σε ένα πιο ελεγχόμενο και ποιοτικό μοντέλο τουριστικής ανάπτυξης.
Σύμφωνα με τα δύο υπουργεία, το κείμενο του νέου χωροταξικού θα παραμείνει αναρτημένο έως τις 25 Μαΐου για υποβολή προτάσεων και σχολίων από τους αρμόδιους φορείς. Η πρώτη διαβούλευση έχει ήδη πραγματοποιηθεί από τον Ιούλιο του 2024, ενώ στόχος είναι η υπογραφή της σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης (ΚΥΑ) έως τα τέλη Ιουνίου και αφού γνωμοδοτήσει σχετικά και το Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας.
Οι πέντε κατηγορίες
Συνολικά εξετάζονται 1.035 δημοτικές ενότητες σε όλη τη χώρα, οι οποίες εντάσσονται σε πέντε διαφορετικές κατηγορίες, ανάλογα με την ένταση της υφιστάμενης τουριστικής δραστηριότητας, τον αριθμό των κλινών, τα γεωγραφικά χαρακτηριστικά και τη φέρουσα ικανότητα κάθε περιοχής.
Οι πέντε κατηγορίες είναι:
- Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης
- Αναπτυγμένες Περιοχές
- Αναπτυσσόμενες Περιοχές
- Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
- Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Η κατηγοριοποίηση αυτή δεν είναι τυπική. Καθορίζει στην πράξη τι επιτρέπεται να χτιστεί, πόσο μεγάλη μπορεί να είναι μια τουριστική μονάδα, ποιες μορφές τουρισμού προωθούνται και πόσο αυστηροί θα είναι οι περιβαλλοντικοί περιορισμοί. Συγκεκριμένα, προβλέπεται κατώτατο όριο αρτιότητας:
- Στα 8 στρέμματα για περιοχές χαμηλότερης τουριστικής πίεσης
- Στα 12 στρέμματα για ενδιάμεσες κατηγορίες
- Στα 16 στρέμματα για τις περιοχές με αυξημένη τουριστική επιβάρυνση ή ιδιαίτερη περιβαλλοντική και χωρική ευαισθησία
Ειδικότερα, στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, δηλαδή σε περιοχές με πολύ υψηλή τουριστική πίεση, η κυβέρνηση επιχειρεί σαφή επιβράδυνση της νέας δόμησης. Η λογική μετατοπίζεται από την επέκταση στην αναβάθμιση των ήδη υπαρχουσών υποδομών. Τα νέα ξενοδοχεία σε εκτός σχεδίου περιοχές θα απαιτούν ελάχιστη αρτιότητα 16 στρεμμάτων, ενώ στα νησιά τίθεται ανώτατο όριο 100 κλινών για νέες μονάδες. Σύμφωνα με το σχέδιο, 18 περιοχές χαρακτηρίζονται ως κορεσμένες τουριστικά. Μεταξύ αυτών βρίσκονται δημοφιλείς προορισμοί όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Ρόδος, η Κέρκυρα, η Σκιάθος και περιοχές της Κρήτης, όπου τα τελευταία χρόνια η εκρηκτική τουριστική ανάπτυξη έχει προκαλέσει έντονες πιέσεις σε υποδομές, περιβάλλον και τοπικές κοινωνίες.
Στις Αναπτυγμένες Περιοχές οι περιορισμοί παραμένουν, αλλά είναι ηπιότεροι. Η ελάχιστη αρτιότητα μειώνεται στα 12 στρέμματα και επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλινών. Το βάρος εδώ δίνεται κυρίως στην ποιοτική αναβάθμιση, στις ειδικές μορφές τουρισμού και στις σύγχρονες τουριστικές υποδομές.
Αντίθετα, στις Αναπτυσσόμενες και Πρώιμης Ανάπτυξης Περιοχές, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να κατευθύνει επενδύσεις σε λιγότερο επιβαρυμένες περιοχές της χώρας, επιδιώκοντας μεγαλύτερη γεωγραφική διασπορά του τουρισμού. Εκεί οι προϋποθέσεις είναι πιο ευέλικτες, με βασική επιδίωξη να δημιουργηθούν νέοι προορισμοί και να αναδειχθούν τοπικά χαρακτηριστικά και εναλλακτικές μορφές τουρισμού.
Ιδιαίτερη σημασία αποκτούν και οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης. Στις περιοχές αυτές προβλέπονται κίνητρα για μορφές τουρισμού όπως ο ορεινός, ο πολιτιστικός, ο ιαματικός, ο θαλάσσιος και ο καταδυτικός, με στόχο την ενίσχυση λιγότερο ανεπτυγμένων περιοχών και τη δημιουργία ενός πιο πολυδιάστατου τουριστικού προϊόντος.
Το πιο αυστηρό και ταυτόχρονα πιο πολιτικά ευαίσθητο κομμάτι του νέου χωροταξικού αφορά τον νησιωτικό χώρο. Τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, χωρίζονται σε τρεις βασικές ομάδες, ανάλογα με την έκταση, τον πληθυσμό και τη φέρουσα ικανότητά τους:
- Ομάδα Ι. Νησιά άνω των 250 τετραγωνικών χιλιομέτρων
- Ομάδα ΙΙ. Νησιά από 20 έως 250 τ.χλμ.
- Ομάδα ΙΙΙ. Νησιά κάτω των 20 τ.χλμ.
- Ειδική κατηγορία για πολύ μικρά νησιά, κάτω των 1.000 στρεμμάτων
Στα μεγαλύτερα νησιά δίνεται δυνατότητα μεγαλύτερης τουριστικής ανάπτυξης, ωστόσο απαιτούνται ειδικές μελέτες φέρουσας ικανότητας. Αντίθετα, στα μικρότερα νησιά εφαρμόζονται πολύ αυστηρότερες προβλέψεις προστασίας.
Στις πιο «ευαίσθητες» νησιωτικές περιοχές, οι νέες τουριστικές μονάδες δεν θα μπορούν να ξεπερνούν τις 100 κλίνες. Στόχος είναι να αποτραπεί η αλλοίωση του τοπίου και να διατηρηθεί η φυσιογνωμία των μικρών νησιών, τα οποία τα τελευταία χρόνια βρίσκονται στο επίκεντρο έντονων επενδυτικών πιέσεων.
Στην πράξη, το νέο πλαίσιο επιχειρεί να βάλει φρένο στη διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία ειδικά στα νησιά έχει οδηγήσει σε σοβαρά προβλήματα ύδρευσης, αποχέτευσης, διαχείρισης απορριμμάτων και κυκλοφοριακής επιβάρυνσης.
Η παράκτια ζώνη
Απαγόρευση δόμησης στα πρώτα 25 μέτρα από τη θάλασσα. Ιδιαίτερα αυστηρές είναι οι νέες προβλέψεις για την παράκτια ζώνη. Το νέο χωροταξικό ορίζει ότι στη ζώνη από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύεται πλήρως κάθε νέα κατασκευή ή διαμόρφωση. Εξαιρούνται μόνο έργα κοινής ωφέλειας, πρόσβασης ΑμεΑ, ασθενοφόρων και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Παράλληλα, ενισχύονται οι προβλέψεις για προστασία των περιοχών Natura, παραδοσιακών οικισμών, ιστορικών τόπων και αρχαιολογικών χώρων, με αυστηρότερους όρους δόμησης και περιβαλλοντικής αξιολόγησης.
Η βραχυχρόνια μίσθωση
Το νέο χωροταξικό ανοίγει και το ζήτημα της βραχυχρόνιας μίσθωσης, το οποίο τα τελευταία χρόνια έχει μετατραπεί σε έναν από τους βασικούς παράγοντες πίεσης στις τουριστικές και αστικές περιοχές.
Ειδικότερα, το πλαίσιο δίνει τη δυνατότητα θέσπισης:
- Γεωγραφικών ζωνών περιορισμού ή απαγόρευσης
- Ορίων στη χρονική διάρκεια μίσθωσης
- Περιορισμών σε νεόδμητα ακίνητα
- Σύνδεσης της δραστηριότητας με την κύρια κατοικία
Τα υπάρχοντα σχέδια
Η κυβέρνηση ανακοίνωσε ότι από το νέο χωροταξικό δεν επηρεάζονται επενδυτικά σχέδια που έχουν ήδη λάβει τις απαιτούμενες εγκρίσεις ΜΠΕ – ΣΜΠΕ.