Στο σκάνερ του φοροελεγκτικού μηχανισμού μπαίνουν χιλιάδες συμβόλαια μεταβιβάσεων ακινήτων προκειμένου να εντοπιστούν σπίτια, οικόπεδα, γραφεία και καταστήματα που άλλαξαν χέρια χωρίς να έχουν τηρηθεί οι υποχρεώσεις που συνδέονται με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Η ΑΑΔΕ ετοιμάζεται να πατήσει το κουμπί των διασταυρώσεων για τα ακίνητα που μεταβιβάστηκαν το 2025 περνώντας από κόσκινο κάθε πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Το συγκεκριμένο πιστοποιητικό συνοδεύει υποχρεωτικά κάθε μεταβίβαση ακινήτου καθώς πιστοποιεί ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη, με τις διασταυρώσεις να βάζουν στο μικροσκόπιο συμβολαιογράφους, υποθηκοφύλακες και κτηματολογικά γραφεία, ενώ όπου εντοπιστούν παραβάσεις θα επιβληθούν πρόστιμα.
Ελεγχοι από το γραφείο
Οι έλεγχοι θα διενεργηθούν εξ αποστάσεως από τα Τμήματα ή Γραφεία Συμμόρφωσης και Σχέσεων με τους Φορολογουμένους των Δημόσιων Οικονομικών Υπηρεσιών (ΔΟΥ) ή από τα Τμήματα Φορολογίας Κατοχής Ακινήτων των Κέντρων Φορολογίας Κεφαλαίου (ΚΕΦΟΚ), για τη διαπίστωση της ορθής εφαρμογής των προβλεπομένων από συμβολαιογράφους ή/και από υποθηκοφύλακες/προϊσταμένους των κτηματολογικών γραφείων για το 2025. Οι έρευνες στις υποθέσεις μεταβίβασης ακινήτων γίνονται με την εφαρμογή κριτηρίων ανάλυσης κινδύνου (risk analysis) βάσει δεδομένων που είναι διαθέσιμα ηλεκτρονικά, καθώς και στοιχεία από εσωτερικές και εξωτερικές πηγές πληροφόρησης που είναι διαθέσιμα στην ΑΑΔΕ.
Δηλώσεις φόρου
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, το 2025 μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY υποβλήθηκαν 223.282 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ενώ από την αρχή του έτους έχουν υποβληθεί περισσότερες από 123.000 δηλώσεις που αφορούν αγοραπωλησίες ακινήτων, με τον φόρο που έχει βεβαιωθεί να φτάνει τα 335 εκατ. ευρώ.
Τι προβλέπει ο νόμος
Ο νόμος είναι σαφής και απαγορεύει κάθε υποσχετική ή εκποιητική δικαιοπραξία με την οποία συστήνονται, μεταβάλλονται, αλλοιώνονται ή μεταβιβάζονται, από οποιαδήποτε αιτία, δικαιώματα επί ακινήτου ή παρέχεται δικαίωμα προσημείωσης ή υποθήκης σε αυτό, αν δεν μνημονεύεται και δεν επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο, στο συμβόλαιο που συντάσσει, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ως εξής:
- Σε περίπτωση εκποιητικής δικαιοπραξίας για τη μεταβίβαση ακινήτου ή σύσταση εμπράγματου δικαιώματος επ’ αυτού από επαχθή αιτία, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται μόνο ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη. Εάν το πιστοποιητικό εκδίδεται μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, σε αυτό βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ για έξι έτη, συμπεριλαμβανομένου και του έτους μεταβίβασης.
- Στις υπόλοιπες δικαιοπραξίες, με το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ βεβαιώνεται ότι το συγκεκριμένο ακίνητο περιλαμβάνεται στη δήλωση ΕΝΦΙΑ, καθώς και ότι ο φορολογούμενος έχει καταβάλει ή νόμιμα απαλλαγεί από τις ληξιπρόθεσμες οφειλές του ΕΝΦΙΑ για το συγκεκριμένο ακίνητο, περιλαμβανομένων των ληξιπρόθεσμων δόσεων ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους κατά τον χρόνο έκδοσης του πιστοποιητικού, και έχει καταβάλει επίσης τις ληξιπρόθεσμες δόσεις, έχει ρυθμίσει ή έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον ΕΝΦΙΑ για τα υπόλοιπα ακίνητα, για τα οποία είναι υπόχρεος για τα πέντε προηγούμενα της μεταβίβασης έτη και, αν εκδίδεται πιστοποιητικό μετά την πράξη προσδιορισμού ΕΝΦΙΑ του τρέχοντος έτους, για τα έξι τελευταία έτη.
- Κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς μνημονεύεται και επισυνάπτεται από τον συμβολαιογράφο το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ. Για τα έτη κατά τα οποία υπόχρεος ήταν ο κληρονομούμενος, το πιστοποιητικό χορηγείται εφόσον έχει καταβληθεί ο φόρος που αναλογεί στο ποσοστό και στο δικαίωμα επί του ακινήτου που κληρονομείται ή εφόσον ο κληρονομούμενος έχει νόμιμα απαλλαγεί από τον φόρο για αυτό.
- Σε κάθε περίπτωση θεωρείται έγκυρη η μνημόνευση, επισύναψη ή προσκόμιση του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ, στο οποίο το κτίσμα αποτυπώνεται με απόκλιση της επιφάνειάς του μέχρι 5 τετραγωνικά μέτρα και το γήπεδο ή το οικόπεδο αποτυπώνονται με απόκλιση μέχρι 2% της επιφάνειάς τους ή παραλείπονται ή αναγράφονται εσφαλμένα στοιχεία που δεν επηρεάζουν τη φορολογική ταυτότητα του ακινήτου και δεν συνεπάγονται την επιβολή μειωμένου φόρου.
Πρόστιμα
Οι συμβολαιογράφοι και οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που παραβαίνουν τις υποχρεώσεις υπόκεινται σε πρόστιμο ανά συμβολαιογραφική πράξη, ανεξάρτητα από τον αριθμό των συμβαλλομένων, των ακινήτων ή των δικαιωμάτων επ’ αυτών, το οποίο ορίζεται σε 2% επί της διαφοράς της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία επισυνάπτεται ανακριβές πιστοποιητικό, και το οποίο πρόστιμο δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 και ανώτερο από 1.000 ευρώ. Σε περίπτωση που από τη χρήση ανακριβούς πιστοποιητικού δεν προκύπτει απώλεια φόρου, δεν επιβάλλεται πρόστιμο. Αν δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό, το πρόστιμο ορίζεται σε 1‰ επί της αξίας των ακινήτων ή δικαιωμάτων για τα οποία δεν επισυνάπτεται πιστοποιητικό ανά συμβολαιογραφική πράξη και δεν μπορεί να είναι κατώτερο από 100 και ανώτερο από 1.000 ευρώ.