Η κατάτμηση και συνένωση διαμερισμάτων, η ενεργειακή αναβάθμιση, οι εργασίες σε κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, η αξιοποίηση κοινών οικοπέδων, αλλά και το δικαίωμα υψούν, είναι μερικά μόνο ζητήματα, που αναμένεται να τεθούν υπό αναμόρφωση, με τη νέα νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου Δικαιοσύνης.
Στο σημείο αυτό θα πρέπει, ωστόσο, να διευκρινιστεί πως η προωθούμενη νομοθετική απλοποίηση δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να ενεργεί χωρίς τεχνικό και πολεοδομικό έλεγχο. Κι αυτό, επειδή κάθε αλλαγή σε μια πολυκατοικία, πρέπει να εξετάζεται ταυτόχρονα από ιδιοκτησιακή, τεχνική και πολεοδομική πλευρά.
Και επιπλέον, θα πρέπει να καταστεί σαφές πως οι νέες ρυθμίσεις δεν πρέπει να θεωρηθούν πως «κάνω ό,τι θέλω στο διαμέρισμά μου», αλλά να εκληφθούν ως προσπάθεια να λυθούν χρόνια προβλήματα, αλλά με κανόνες, τεχνική τεκμηρίωση και σεβασμό στα δικαιώματα όλων των συνιδιοκτητών.
Διευκρινίζεται πως οι πρόσφατες ανακοινώσεις που έχουν γίνει δείχνουν την κατεύθυνση των αλλαγών, αλλά δεν αποτελούν ακόμη εφαρμοστέο δίκαιο. Στο μεταξύ, μέχρι να ψηφιστεί ο νέος νόμος, εξακολουθεί να ισχύει το σημερινό καθεστώς
Για τον λόγο αυτό, «ΤΑ ΝΕΑ» με τη βοήθεια της τοπογράφου-πολεοδόμου- μηχανικού Γραμματής Μπακλατσή, παρουσιάζουν μέσα από 10+3 ερωτήσεις-απαντήσεις, όλες τις απαιτούμενες πληροφορίες για το νέο σκηνικό που αναμένεται να διαμορφωθεί στις πολυκατοικίες (και γενικά στα ακίνητα), προκειμένου να εκλείψει η αντίληψη πως θα μπορεί να κάνει ο καθένας ό,τι θέλει, καθώς και το τι ισχύει σήμερα.
Τι αναμένεται να αλλάζει με τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας στα τεχνικά έργα;
Σε γενικές γραμμές, ο νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας έχει στόχο να συγκεντρώσει τις διάσπαρτες διατάξεις και να δώσει πιο σύγχρονες λύσεις σε προβλήματα που σήμερα μπλοκάρουν την αξιοποίηση ακινήτων. Η κατεύθυνση είναι να γίνει πιο ευέλικτο το πλαίσιο, ώστε να μπορούν να προχωρούν τεχνικά έργα, ενεργειακές αναβαθμίσεις, μεταβιβάσεις και αλλαγές στη διαμόρφωση των ιδιοκτησιών.
Τι θα πρέπει, όμως, να έχουν υπόψη τους οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες;
Θα πρέπει να γνωρίζουν πως ο νέος υπό διαμόρφωση σχεδιασμός δεν σημαίνει ότι καταργείται ο τεχνικός και πολεοδομικός έλεγχος. Αντίθετα, όσο πιο σύνθετες γίνονται οι δυνατότητες αξιοποίησης, τόσο πιο αναγκαίος γίνεται ο ρόλος του μηχανικού.
Ένας ιδιοκτήτης θα μπορεί να χωρίσει ένα μεγάλο διαμέρισμα σε δύο μικρότερα;
Ναι. Μία από τις βασικές αλλαγές που προωθούνται είναι η δυνατότητα κατάτμησης διαμερισμάτων, ακόμη και όταν ο υφιστάμενος κανονισμός της πολυκατοικίας το απαγορεύει. Η ρύθμιση αυτή συνδέεται με την ανάγκη αξιοποίησης μεγάλων οροφοδιαμερισμάτων και αύξησης της διαθέσιμης κατοικίας, κυρίως στα αστικά κέντρα.
Η κατάτμηση είναι μια απλή υπόθεση;
Η κατάτμηση δεν είναι απλή υπόθεση. Δεν αρκεί ένας ιδιοκτήτης να χωρίσει εσωτερικά ένα διαμέρισμα με έναν τοίχο. Πρέπει να ελεγχθεί αν δημιουργούνται δύο λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες, αν υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές, αν εξασφαλίζονται φωτισμός και αερισμός, αν επηρεάζονται εγκαταστάσεις, όπως αποχέτευση, ηλεκτρομηχανολογικά δίκτυα, θέρμανσης κ.λπ., αν απαιτείται άδεια και αν πρέπει να τροποποιηθεί η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Με τις μεταβιβάσεις τι θα προβλέπεται;
Κάθε αλλαγή θα πρέπει να μπορεί να αποτυπωθεί σωστά στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και στο Κτηματολόγιο, ώστε να μη δημιουργηθούν προβλήματα σε μελλοντική μεταβίβαση.
Και με την ενεργειακή αναβάθμιση των πολυκατοικιών;
Ένα από τα μεγάλα προβλήματα σήμερα είναι ότι πολλές πολυκατοικίες δεν μπορούν να προχωρήσουν σε εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης επειδή δεν συγκεντρώνονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες ή επειδή υπάρχουν αντιρρήσεις από συνιδιοκτήτες.
Το νέο πλαίσιο αναμένεται να διευκολύνει τη λήψη αποφάσεων για εργασίες όπως θερμομόνωση, αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης, εγκατάσταση φωτοβολταϊκών, αντλιών θερμότητας ή άλλων σύγχρονων συστημάτων εξοικονόμησης ενέργειας.
Όμως και εδώ χρειάζεται τεχνική τεκμηρίωση. Κι αυτό επειδή η θερμομόνωση επηρεάζει τις όψεις, τα φωτοβολταϊκά καταλαμβάνουν κοινόχρηστο χώρο στο δώμα, οι αντλίες θερμότητας έχουν βάρος, θόρυβο και εγκαταστάσεις, ενώ κάθε επέμβαση πρέπει να είναι σύμφωνη με την πολεοδομική νομοθεσία.
Σήμερα μπορεί ένας ιδιοκτήτης να κάνει ό,τι θέλει στο διαμέρισμά του;
Όχι απόλυτα. Μέσα στο διαμέρισμα υπάρχει ελευθερία, αλλά αυτή σταματά όταν η εργασία επηρεάζει κοινόχρηστα ή κοινόκτητα τμήματα, την όψη, τον φέροντα οργανισμό, τις εγκαταστάσεις ή τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών.
Για παράδειγμα: άλλο είναι να βάψει κάποιος έναν εσωτερικό τοίχο και άλλο να γκρεμίσει τοίχο, να αλλάξει κουφώματα, να κλείσει μπαλκόνι, να περάσει σωληνώσεις από κοινόχρηστο χώρο ή να τοποθετήσει μόνιμη κατασκευή στην ταράτσα. Σε αυτές τις περιπτώσεις χρειάζεται προηγούμενος τεχνικός έλεγχος και, ανάλογα με την περίπτωση, πολεοδομική άδεια, συναίνεση ή έλεγχος του Κανονισμού.
Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;
Οριζόντια ιδιοκτησία είναι το δικαίωμα που έχει ένας ιδιοκτήτης σε ένα αυτοτελές τμήμα οικοδομής, όπως διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη ή θέση στάθμευσης, μαζί με ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και στα κοινά μέρη του κτιρίου. Με απλά λόγια, ο ιδιοκτήτης δεν έχει μόνο το διαμέρισμά του. Συμμετέχει και στο οικόπεδο, στον φέροντα οργανισμό, στο κλιμακοστάσιο, στην ταράτσα, στην όψη, στον ακάλυπτο και στις κοινές εγκαταστάσεις. Γι’ αυτό δεν μπορεί να ενεργεί σαν να του ανήκει ολόκληρο το κτίριο.
Μπορούν να ενωθούν δύο διαμερίσματα;
Η συνένωση διαμερισμάτων είναι επίσης ένα θέμα που απασχολεί σήμερα πολλούς ιδιοκτήτες. Μπορεί να αφορά δύο γειτονικά διαμερίσματα στον ίδιο όροφο ή δύο ιδιοκτησίες σε διαφορετικά επίπεδα. Και εδώ απαιτείται προσοχή. Αν ανοίγεται τοίχος, πρέπει να ελεγχθεί αν είναι φέρων ή μη φέρων. Αν αλλάζουν εγκαταστάσεις, χρήσεις ή προσβάσεις, πρέπει να διαπιστωθεί αν απαιτείται άδεια. Αν δύο αυτοτελείς οριζόντιες ιδιοκτησίες γίνονται μία, μπορεί να απαιτείται και συμβολαιογραφική τροποποίηση της σύστασης. Η συνένωση, επομένως, δεν είναι μόνο τεχνική εργασία. Είναι και ιδιοκτησιακή μεταβολή.
Τι σημαίνει αξιοποίηση κοινών οικοπέδων και δικαιώματος υψούν;
Πρόκειται για ένα από τα πιο σημαντικά τεχνικά ζητήματα της νέας νομοθετικής πρωτοβουλίας. Σε πολλές παλιές οικοδομές υπάρχουν κοινά οικόπεδα, αδιάθετα ποσοστά, υπόλοιπο συντελεστή δόμησης ή δικαίωμα υψούν, δηλαδή δικαίωμα προσθήκης ορόφου ή ορόφων πάνω από υφιστάμενο κτίριο.
Στην πράξη, πολλά τέτοια δικαιώματα μένουν αναξιοποίητα, είτε γιατί οι τίτλοι είναι παλιοί και ασαφείς, είτε γιατί δεν υπάρχει συμφωνία μεταξύ συνιδιοκτητών, είτε γιατί δεν έχει γίνει ο απαραίτητος τεχνικός έλεγχος. Το ότι υπάρχει δικαίωμα υψούν σε ένα συμβόλαιο δεν σημαίνει ότι μπορεί οπωσδήποτε να χτιστεί νέος όροφος. Πρέπει να ελεγχθεί αν υπάρχει υπόλοιπο συντελεστή δόμησης, αν το επιτρέπει το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς, αν επαρκεί το ύψος, αν το κτίριο μπορεί στατικά να δεχθεί προσθήκη και αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές που επηρεάζουν τη δυνατότητα έκδοσης άδειας.
Το ίδιο ισχύει και για κοινά οικόπεδα;
Ναι. Για να αξιοποιηθούν, χρειάζεται έλεγχος τίτλων, τοπογραφικό, Κτηματολόγιο, όροι δόμησης, αρτιότητα, οικοδομησιμότητα, υφιστάμενα κτίσματα και τυχόν περιορισμοί από ειδικά καθεστώτα προστασίας.
Τι ισχύει για τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη;
Τα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη, όπως η ταράτσα, η στέγη, ο ακάλυπτος, η πιλοτή, το κλιμακοστάσιο, οι διάδρομοι, οι όψεις και ο φέρων οργανισμός, δεν μπορούν να αλλάζουν αυθαίρετα από έναν ιδιοκτήτη. Ακόμη και όταν υπάρχει αποκλειστική χρήση, για παράδειγμα σε τμήμα ταράτσας ή ακάλυπτου, αυτό δεν σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να χτίσει, να κλείσει ή να εγκαταστήσει μόνιμες κατασκευές χωρίς έλεγχο. Διευκρίνιση: Η αποκλειστική χρήση δεν είναι το ίδιο με την κυριότητα και δεν καταργεί την πολεοδομική νομοθεσία.
Τι πρέπει να ελέγξει ο ιδιοκτήτης πριν κάνει οποιαδήποτε εργασία;
Πριν από κάθε εργασία, κατάτμηση, συνένωση, προσθήκη ή αξιοποίηση δικαιώματος, ο ιδιοκτήτης πρέπει να συγκεντρώσει τον τίτλο του, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον Κανονισμό της πολυκατοικίας, τον πίνακα χιλιοστών, τα σχέδια της οικοδομικής άδειας, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρέτων, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και τα στοιχεία του Κτηματολογίου. Μόνο με αυτά τα στοιχεία μπορεί ο μηχανικός να δώσει ασφαλή απάντηση για το τι επιτρέπεται και με ποια διαδικασία.