Η μετατροπή κενών γραφείων, καταστημάτων και άλλων επαγγελματικών χώρων σε κατοικίες θα μπορούσε να αποτελέσει απάντηση στη στεγαστική κρίση και μάλιστα χωρίς αύξηση του δομημένου κτιριακού όγκου. Κι αυτό, διότι σήμερα στον αστικό ιστό των πόλεων υπάρχουν χιλιάδες επαγγελματικά ακίνητα που παραμένουν κενά ή υποχρησιμοποιούνται, την ίδια στιγμή που η προσφορά κατάλληλων κατοικιών είναι περιορισμένη και το κόστος στέγασης αυξάνεται.
Ωστόσο, η δυνατότητα αυτή δεν αποτελεί ελεύθερη ή αυτόματη διαδικασία. Η αλλαγή χρήσης εξακολουθεί να αποτελεί πολεοδομική πράξη και για τον λόγο αυτό απαιτεί έλεγχο μηχανικού και, ανάλογα με την περίπτωση, νέα άδεια δόμησης ή ενημέρωση του φακέλου της υφιστάμενης άδειας.
Το θέμα έρχεται – και πάλι – στην επικαιρότητα με αφορμή τη νέα νομοθετική ρύθμιση μέσω της οποίας επιχειρείται η ενεργοποίηση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Η μετατροπή, όμως, νόμιμων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικίες – χωρίς αύξηση του όγκου, της δόμησης και της κάλυψης, μπορεί – με βάση τα προβλεπόμενα – να γίνει υπό προϋποθέσεις.
Για τον λόγο αυτό «ΤΑ ΝΕΑ», με τη βοήθεια του πολιτικού μηχανικού και γραμματέα ενημέρωσης του ΔΣ της ΠΟΜΙΔΑ Μάνου Κρανίδη, παρουσιάζουν μέσα από 20 ερωτήσεις-απαντήσεις όλες τις πληροφορίες που αφορούν την αλλαγή χρήσης στα ακίνητα καθώς και τις πολεοδομικές παγίδες που αυτή συνεπάγεται.
1. Τι προβλέπεται με τη νέα ρύθμιση;
Με τη νέα ρύθμιση προβλέπεται – με συγκεκριμένους όρους – η δυνατότητα αλλαγής χρήσης νόμιμα υφιστάμενων κτιρίων ή τμημάτων τους σε κατοικία, με σκοπό την αξιοποίηση του κενού κτιριακού αποθέματος και την κάλυψη στεγαστικών αναγκών. Η αλλαγή αφορά αποκλειστικά το νόμιμο υφιστάμενο κέλυφος. Δεν επιτρέπεται αύξηση του όγκου, της δόμησης ή της κάλυψης. Δεν μπορεί, επομένως, να χρησιμοποιηθεί η διάταξη για προσθήκες, νέους ορόφους, επεκτάσεις ή αυθαίρετο κλείσιμο ημιυπαίθριων και κοινόχρηστων χώρων.
2. Πού και πόσο μπορεί να εφαρμοστεί;
Η ειδική δυνατότητα μπορεί να εφαρμοστεί μία φορά για το συγκεκριμένο κτίριο ή τμήμα του. Προβλέπεται επίσης εφαρμογή σε ακίνητα των οποίων έχει ολοκληρωθεί νόμιμα η διαδικασία υπαγωγής στους νόμους περί αυθαιρέτων, σύμφωνα με τις ειδικότερες προϋποθέσεις της διάταξης. Για ορισμένες περιπτώσεις, ιδίως σε κτίρια που έχουν ανεγερθεί κατά παρέκκλιση, απαιτείται θετική γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής πριν από την έκδοση της άδειας.
3. Πώς προκύπτει η πολεοδομική χρήση;
Κάθε κτίριο ή αυτοτελής ιδιοκτησία διαθέτει νόμιμη πολεοδομική χρήση, η οποία προκύπτει από την οικοδομική άδεια, τα εγκεκριμένα σχέδια και τις μεταγενέστερες νόμιμες διοικητικές πράξεις. Η χρήση μπορεί να είναι κατοικία, κατάστημα, γραφείο, αποθήκη, χώρος συνάθροισης κοινού, εκπαιδευτήριο, κατάστημα υγειονομικού ενδιαφέροντος, βιοτεχνικός χώρος ή χώρος στάθμευσης.
4. Πότε υπάρχει αλλαγή χρήσης;
Αλλαγή χρήσης υπάρχει όταν ο χώρος πρόκειται να χρησιμοποιηθεί για σκοπό διαφορετικό από εκείνον που έχει εγκριθεί. Η μετατροπή ενός γραφείου ή καταστήματος σε διαμέρισμα αποτελεί αλλαγή χρήσης ακόμη και αν δεν μεταβάλλεται η εξωτερική μορφή του κτιρίου ή δεν κατεδαφίζεται κανένας τοίχος. Το ερώτημα, επομένως, δεν είναι εάν θα γίνουν οικοδομικές εργασίες, αλλά εάν η σχεδιαζόμενη χρήση ταυτίζεται με τη νόμιμη χρήση που αποτυπώνεται στον φάκελο της άδειας.
5. Ποια είναι τα απαιτούμενα βήματα για την αλλαγή χρήσης;
Η πρώτη κίνηση από τον ενδιαφερόμενο είναι να υποβάλει αίτηση για χορήγηση χρήσης γης στην αρμόδια πολεοδομία. Σημειώνεται, πως στην περίπτωση μεταβολής της χρήσης από επαγγελματική χρήση σε κατοικία, στο 90% των περιπτώσεων επιτρέπεται από τα σημερινά Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια που ορίζουν τις χρήσεις γης.
Προσοχή: Οσοι προβαίνουν σε αλλαγή χρήσης δεν πρέπει να ξεκινούν με τις εργασίες ανακαίνισης και να επιχειρείται εκ των υστέρων η προσαρμογή του φακέλου. Ο μηχανικός θα πρέπει να αναζητήσει την οικοδομική άδεια και τις αναθεωρήσεις της, τις εγκεκριμένες κατόψεις, το διάγραμμα κάλυψης, τη στατική μελέτη και τις ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες και να διερευνήσει τι άδεια απαιτείται.
6. Τι αφορούν οι έλεγχοι;
Οι απαιτούμενοι έλεγχοι αφορούν: τη νόμιμη χρήση του χώρου, τη σημερινή πραγματική κατάσταση, τυχόν δηλώσεις αυθαιρέτων ή άδειες νομιμοποίησης, την Ηλεκτρονική Ταυτότητα, τους τίτλους, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τον Κανονισμό της πολυκατοικίας και τα στοιχεία του Ε9. Εξετάζονται επίσης οι ισχύουσες χρήσεις γης, οι ειδικοί όροι δόμησης και τυχόν καθεστώς προστασίας της περιοχής ή του κτιρίου.
7. Τι άλλο πρέπει να γίνει;
Ακολουθεί αρχιτεκτονική προμελέτη, ώστε να διαπιστωθεί εάν ο χώρος μπορεί πράγματι να λειτουργήσει ως κατοικία. Ελέγχονται το ύψος, ο φυσικός φωτισμός και αερισμός, η πρόσβαση, οι χώροι υγιεινής, οι εγκαταστάσεις, η πυροπροστασία, η ενεργειακή απόδοση και οι απαιτήσεις στάθμευσης. Και με βάση τα αποτελέσματα προσδιορίζεται εάν απαιτείται νέα άδεια δόμησης ή ενημέρωση του φακέλου της υφιστάμενης άδειας.
8. Πότε απαιτείται νέα άδεια δόμησης;
Αδεια δόμησης για αλλαγή χρήσης απαιτείται όταν η νέα χρήση προκαλεί δυσμενέστερη μεταβολή στα στοιχεία του διαγράμματος κάλυψης, στα πολεοδομικά μεγέθη, στα φορτία της εγκεκριμένης στατικής μελέτης ή στις μηχανολογικές εγκαταστάσεις. Το ίδιο ισχύει όταν απαιτούνται νέες οδεύσεις δικτύων από άλλους ορόφους ή κοινόχρηστους χώρους, όταν επηρεάζονται η πυροπροστασία, η προσβασιμότητα, οι όψεις ή οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης.
9. Γιατί πολλές μετατροπές απαιτούν πλήρεις μελέτες και έκδοση οικοδομικής άδειας;
Επειδή στην πράξη, η μετατροπή επαγγελματικού χώρου σε μία ή περισσότερες κατοικίες συχνά περιλαμβάνει νέες διαρρυθμίσεις, λουτρά, κουζίνες, δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης, ηλεκτρολογικές εγκαταστάσεις, θέρμανση και ψύξη και ενδεχομένως αλλαγές σε κουφώματα ή όψεις.
10. Και με τον απαιτούμενο φάκελο τι γίνεται;
Ο φάκελος μπορεί να περιλαμβάνει αρχιτεκτονική μελέτη, νέα κάτοψη, διάγραμμα κάλυψης, τεχνική έκθεση, στατικό έλεγχο ή μελέτη, ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες, πυροπροστασία, μελέτη ενεργειακής απόδοσης και μελέτη προσβασιμότητας. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε διατηρητέο κτίριο, παραδοσιακό οικισμό, ιστορικό τόπο ή αρχαιολογική περιοχή, απαιτούνται και οι αντίστοιχες εγκρίσεις.
11. Σε ποιες περιπτώσεις αρκεί μόνο η ενημέρωση του φακέλου;
(Ι) Εάν η νέα χρήση επιτρέπεται και οι απαιτήσεις της καλύπτονται ήδη από τις εγκεκριμένες μελέτες, χωρίς δυσμενέστερη μεταβολή στα πολεοδομικά μεγέθη, στα στατικά φορτία και στις εγκαταστάσεις, μπορεί να μην απαιτείται νέα άδεια αλλαγής χρήσης. Τότε γίνεται η προβλεπόμενη ενημέρωση του φακέλου της οικοδομικής άδειας με τα στοιχεία και τα σχέδια που αποτυπώνουν τη νόμιμη τελική κατάσταση.
(ΙΙ) Εάν απαιτούνται επιμέρους εργασίες, εξετάζεται χωριστά αν χρειάζονται Εγκριση Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας ή άλλη διοικητική πράξη. Η διάκριση μεταξύ νέας άδειας και ενημέρωσης φακέλου δεν γίνεται με βάση την ονομασία που δίνει ο ιδιοκτήτης στο έργο, αλλά από τις πραγματικές τεχνικές συνέπειες της νέας χρήσης.
12. Τι προβλέπεται για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα;
Ανεξάρτητα από το εάν απαιτείται νέα άδεια δόμησης ή ενημέρωση του υφιστάμενου φακέλου, η ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης πρέπει να καταγραφεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα της αυτοτελούς ιδιοκτησίας.
13. Πού απαιτείται ιδιαίτερη προσοχή;
Η νέα χρήση πρέπει να συμφωνεί με τα τελικά εγκεκριμένα σχέδια, την πραγματική κατάσταση, τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας, τους τίτλους, το Ε9 και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Διαφορετικά μπορεί να εμφανιστούν σοβαρά προβλήματα κατά την πώληση, τη γονική παροχή, τη χρηματοδότηση, την ασφάλιση, τη μίσθωση ή την ένταξη του ακινήτου σε πρόγραμμα επιδότησης.
14. Τι ισχύει στις πολυκατοικίες;
Η πολεοδομική δυνατότητα αλλαγής χρήσης δεν ακυρώνει τον κανονισμό της πολυκατοικίας ούτε τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών. Πρέπει να ελεγχθεί εάν ο κανονισμός επιτρέπει κατοικίες ή περιλαμβάνει ειδικές απαγορεύσεις.
Μπορεί επίσης να απαιτείται συναίνεση όταν οι εργασίες επηρεάζουν κοινόχρηστους ή κοινόκτητους χώρους, όπως την όψη, το κλιμακοστάσιο, το δώμα, τον ακάλυπτο, τις κεντρικές εγκαταστάσεις, τους αγωγούς αποχέτευσης, τον φέροντα οργανισμό και τις κοινόχρηστες οδεύσεις πρόσβασης. Η οικοδομική άδεια δεν επιλύει αυτομάτως μία ιδιωτική διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών, όπως και η συναίνεση της πολυκατοικίας δεν υποκαθιστά την πολεοδομική άδεια.
15. Τι ισχύει για τις εντός και εκτός σχεδίου περιοχές;
Η νέα διάταξη αναφέρεται τόσο σε ακίνητα εντός σχεδίου ή ορίων οικισμού όσο και σε κτίρια εκτός σχεδίου. Στις εντός σχεδίου περιοχές υπάρχουν συνήθως θεσμοθετημένα Γενικά ή Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, ειδικά σχέδια, χρήσεις γης και προεδρικά διατάγματα. Σε πολλές περιοχές η κατοικία ήδη επιτρέπεται, οπότε η αλλαγή μπορούσε να εξεταστεί και με το προηγούμενο πλαίσιο.
Οπου, όμως, ένα ΓΠΣ, ΤΠΣ ή ειδικό πολεοδομικό καθεστώς αποκλείει την κατοικία, δημιουργείται κρίσιμο ζήτημα ερμηνείας για την έκταση της νέας ειδικής εξαίρεσης. Δεν μπορεί να θεωρηθεί ότι τα πολεοδομικά σχέδια παύουν γενικά να ισχύουν. Εξακολουθούν να αποτελούν θεσμοθετημένα εργαλεία σχεδιασμού, ενώ η ακριβής σχέση τους με τη νέα διάταξη πρέπει να διευκρινιστεί εφαρμοστικά και πιθανότατα νομολογιακά.
16. Ποια είναι τα σημεία-«κλειδιά» πριν από κάθε επένδυση.
Πριν από την αγορά ή τη μετατροπή επαγγελματικού ακινήτου σε κατοικία απαιτούνται πλήρης πολεοδομικός και νομικός έλεγχος, επιβεβαίωση της νόμιμης χρήσης, διερεύνηση τυχόν αυθαιρεσιών, έλεγχος των χρήσεων γης και του ειδικού καθεστώτος της περιοχής και εξέταση του κανονισμού της πολυκατοικίας.
Ακολουθούν αρχιτεκτονική προμελέτη, έλεγχος φωτισμού, αερισμού και ύψους, στατικός και ηλεκτρομηχανολογικός έλεγχος, πυροπροστασία, προσβασιμότητα, διερεύνηση των θέσεων στάθμευσης, προσδιορισμός της απαιτούμενης διοικητικής πράξης και αναλυτικός προϋπολογισμός. Μετά την ολοκλήρωση απαιτείται ενημέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και των φορολογικών στοιχείων.
17. Με τα προαναφερόμενα καταργείται στην πράξη η πολεοδομική νομοθεσία;
Οχι. Το βασικό σημείο είναι ότι η νέα ρύθμιση διευρύνει τη δυνατότητα να επιτραπεί η κατοικία, αλλά δεν καταργεί την κανονική πολεοδομική διαδικασία. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αλλάξει χρήση με μία απλή δήλωση ούτε να ξεκινήσει εργασίες επειδή θεωρεί ότι καλύπτεται από τον νέο νόμο.
18. Πώς μετατρέπεται ένας χώρος σε νόμιμη κατοικία;
Ενα γραφείο, ένα κατάστημα ή μία αποθήκη δεν μετατρέπεται σε νόμιμη κατοικία μόνο με την εγκατάσταση κουζίνας και λουτρού. Ο χώρος πρέπει να πληροί τις απαιτήσεις κατοικίας ως προς το ελάχιστο ύψος, τον φυσικό φωτισμό και αερισμό, τη θερμομόνωση, την ενεργειακή απόδοση, την ύδρευση, την αποχέτευση, την ασφάλεια των εγκαταστάσεων, την πυροπροστασία, την ηχομόνωση και την προσβασιμότητα.
19. Ποιος είναι ο περιορισμός που επιβάλλεται;
Οι κατοικίες που δημιουργούνται με την ειδική διαδικασία δεν επιτρέπεται να διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση για τουλάχιστον πέντε χρόνια από την ολοκλήρωση της αλλαγής χρήσης.
20. Τι χρειάζεται για να προχωρήσει αυτή η ρύθμιση;
Σαφείς εφαρμοστικές αποφάσεις, ενιαίες οδηγίες προς τις υπηρεσίες δόμησης και αυστηρός τεχνικός έλεγχος. Η αλλαγή χρήσης δεν πρέπει να οδηγήσει σε σκοτεινές, μικρές ή ακατάλληλες κατοικίες.